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房地产信托业务研究系列之三 三季度房地产信托业务研究报告 文/余磊 研究发展部 二○一○年十一月 目 录 摘 要3 一、三季度房地产市场的运行情况及未来展望4 1、市场回暖引发 “二次调控”4 2、资金来源萎缩，投资热情不减，库存压力加大，资金链逐渐趋紧7 3、对房地产市场的未来展望9 二、三季度房地产信托的发展概况9 1、房地产信托产品发行概况9 2、产品设计和风险控制11 （1）三季度房地产信托产品平均期限11 （2）三季度各种资金运用方式占比情况12 （3）风险控制措施13 3、创新产品分析15 （1）风控措施创新的信托产品15 （2）资金运用方式创新的信托产品16 （3）投资领域创新的信托产品17 摘 要 三季度以来，随着通胀预期的不断加剧、悲观情绪的逐渐缓解、 刚性需求的逐步释放及楼市传统销售旺季 “金九银十”的到来，楼市 成交量在一定程度上得以恢复，房价重新呈现上涨势头。为巩固房地 产市场调控成果，稳定公众对于房价的预期，国庆长假前，国家有关 部委出台二次调控政策，各地相继出台新的房地产市场调控明细，进 一步表明了政府对于调控房价的态度和决心。 “二次调控”出台及加息周期的开启，无疑会增加购房成本，强 化购房者对市场的悲观预期，积聚市场的系统性风险。差别化信贷政 策的持续深入、观望情绪下房企销售回款速度的降低、加息周期中财 务成本的提高，将对开发商的现金流带来更加严峻的考验，增大其违 约风险。在市场风险和信用风险日益增加的市场环境下，信托公司该 如何开展房地产信托业务？ 首先，我们对三季度房地产市场的运行情况进行了简要的回顾， 提出对未来房地产市场系统性风险增加和开发商违约风险增大的判 断。 其次，对三季度房地产信托市场情况进行了总结：房地产信托发 行数量、发行规模都有明显的增加，但占比基本稳定。接下来，我们 对三季度房地产信托产品设计和风控措施设置进行分析，发现股权投 资与其他应用方式相比呈现出总规模大、平均规模更大的趋势；通过 主动管理实现风险防范成为风控措施的主流。而在产品创新方面，风 控措施创新、资金运用方式创新、投资领域创新的信托产品层出不穷。 最后，我们提出对公司房地产信托业务的发展建议：总体思路要 从以前的 “重合作伙伴，轻项目”过渡为 “重合作伙伴，更重项目”； 在商品房市场系统性风险不断增加的情况下积极拓展保障性住房业 务机会。 一、三季度房地产市场的运行情况及未来展望 1、市场回暖引发 “二次调控” 2010年4月17 日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨， 发布 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，采取了 “史上最为严厉的”信贷政策。通知下达以后，消费者观望情绪日趋 浓厚，二季度的房地产市场呈现量跌价滞的局面。 图1 07 年7 月以来重点城市销量指数 图2 05 年7 月以来70 大城市销售价格指数 进入三季度，随着通胀预期的不断加剧、悲观情绪的逐渐缓解、 刚性需求的逐步释放及楼市传统销售旺季 “金九银十”的到来，成交 量在一定程度上得以恢复，成交面积和成交额由7月份的6466万平 方米和3066亿元，同比降低15.4%和19.3%，增至9月的10446万平 方米和5498亿元，同比增长16.6%和35.2%。 受需求回升及中高档楼盘占比上升的结构性影响，7份月以来， 房价重新呈现上涨势头：7 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同 比上涨 10.3%，环比与上月持平；8月份同比上涨9.3%，环比与上月 持平；9 月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，环比 出现上涨 0.5%。如果楼市在 “银十”继续出现量价单边上涨的明显 回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供求基本平衡的 局面可能迅速逆转为供不应求，房地产市场调控成果将不复存在。 为巩固房地产市场调控成果，稳定公众对于房价的预期，促进房 地产市场健康发展，国庆长假前，国家有