风雨兼程20一、房地产政策全景图——中国房地产政策20.pdfVIP

风雨兼程20 年 中国房地产业20 年发展政策环境全记录 □ 高伟 一、房地产政策全景图——中国房地产政策20 年 从中国房地产发展20 年，行业经历了政府调控抑制（1994 年）、鼓励发展（1999 年）、 逐步调控（2003 年）、分层次调控的四个阶段（2007 年）。 每个调控阶段与中国经济发展有着紧密联系，GDP 增长与房地产投资增长的速度直接 决定政府对房地产业的调控思路及手段。 2003 年与 1994 年国家整体调控目标相似，当GDP 增长过快、房地产投资增长过高时， 政府首先对房地产业进行整体调控，使之逐步回复至合理水平。 中国房地产政策20 年全景图 小结： ■ 国家总体趋势是加大区域经济发展的力度，鼓励城市群之间共同、均衡的发展，其目的 是为了加快中国城市化的进程，逐渐降低中国农业人口的比例（截止2006 年统计结果显示， 我国农业人口比例56.4％）； ■ 80 后家庭人口结构变化将显现，国家新农村建设的发展等，都将对我国人口变化起到很 大的影响作用。从而更加影响到房地产市场的发展； ■ 北京、上海房地产市场由于奥运、世博会的支持将不会出现明显波动；深圳、广州由于 率先发展且一直高位运行，将会出现周期性调整；中西部城市由于国家区域经济发展政策的 1 支持，将持续成为重点发展城市，但国家为了预防投资过热，将会控制其发展的速度及力度； ■ 房地产市场的本质，即等于 “人口+购买能力+购买动机”的总和，由此判断我国房地产 市场尚有至少十年的发展机会。 二、2008 年政策趋势及紧缩的货币政策 （一）2007 年主要政策回顾及2008 年政策方向 近年来，为了稳定住房价格，政府可以说“双管齐下”：一方面，努力扩大供给，比如 加大土地供应、盘活土地存量、打击囤地行为等；另一方面，极力抑制需求，比如出台二套 房贷款政策、提高存款准备金率等。但是，前者的力度不大，并没有扩大有效供给；而后者 的收效也不是太大，而且有悖于城市化的发展趋势。 2007 年政策内容一方面是落实，另一方面是住房保障体系的逐步建立。2007 年政策调 控也是一个大的转折，是政府分层次调控即市场理性发展、保障逐步建立的开端。回顾2007 年主要政策方面有以下方面：一方面是继 落实2006 年宏观政策措施；第二方面是加大保 障性住房体系的建设，如24 号 的颁布、廉租房政策的颁布等；三是持续收紧金融信贷政 策，如央行五次上调存贷款利率 （一年期存款利率由年初的 2.52%上升到 3.87%,一年期贷 款利率由年初的6.12%上升到7.29%）、九次上调准备金率 （由年初的9%上升到 13.5%）、 关于对第二套房的限贷等措施等。 2008 年国家将持 调控的思路，具体调控方向及政策趋势为： 一是实施紧缩的货币政策，加大金融货币政策的出台力度。首次是通过由中央银行通过 利率、信贷、汇率、货币发行、外汇管理及金融法规条例等金融工具来实施，如加息等。其 次紧缩的货币政策将是阶段性政策，具备非常强的时效性，政府的收放性最为自如。如最直 接的方式即为控制各类银行放贷额度。 二是鼓励金融投资产品多样化，将继续出台抑制房地产投机、减少房地产投资的政策。 由于我国现行金融投资产品的单一性，导致投机或投资过多集中于房地产业。未来国家将继 对股市、基金采取宽容的政策。另外或许将会开始研究与房地产相关的投资性金融产品， 而非房地产实物投资。 三是为建设和谐社会，将加紧或试行收入分配政策的研究。收入分配政策的任务主要是 通过收入总量的变化调节总需求，如调整公务员的薪金等；后期将通过收入结构的调节实现 公平和效率的统一，加快物业税的研究速度。 （二）企业如何应对紧缩的货币政策？ 为什么持 多年稳健的货币政策在2008 年会发生巨大的转变？这种转变可采取的工具 有哪些？它对房地产市场意味着什么？ 08 年紧缩的货币政策的主要目的还是为了解决流动性过剩的问题。针对房地产业来说， 政府实施紧