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XX年我国房产降温的启示 　　摘要：XX楼市严冬的到来，房地产销售下滑之势已成定局，市场低迷，成交严重萎缩，已成为不争的事实，对消费者而言，观望气氛变的更加浓重。文章主要分析了房产市场走低的原因，并对此提出了相应的解救措施。　　关键词：房产降温；刚性需求；救市政策；货币政策；房贷规模；土地供给　　一、XX我国房地产的基本状况　　自XX年年初以来，商品房销售面积和销售额出现了10年来的第一次负增长，1-6月累计商品房销售面积同比下降了7.2％，比一季度加快下跌5.8个百分点，其中住宅下降6.9％，比一季度加快下跌6.6个百分点，商品房销售额下降3.0％，其中住宅下降1.1％。具体表现为以下方面：　　房地产开发完成情况　　XX年1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7％，增幅比1-10月回落1.9个百分点。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7％；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4％；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1％。其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5％。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9％；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7％。　　商品房销售和空置情况　　XX年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3％。其中，商品住宅销售面积下降18.8％；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8％。其中，商品住宅销售额下降20.6％。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9％，增幅提高4.9个百分点。　　房地产开发企业资金来源情况　　XX年1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2％。其中，国内贷款6416亿元，增长5.2％；企业自筹资金13444亿元，增长30.9％；其他资金12942亿元，同比下降14.5％。其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6％。　　70个大中城市房屋销售价格指数　　XX年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2％，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5％。新建住宅销售价格同比上涨0.2％，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6％。　　全国房地产开发景气指数　　XX年11月份，全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看，此轮房地产行业的调整仍在继续，房价同比涨幅已经回落到0.2％，基本上与去年同期持平。在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激下，只有部分地区的成交量呈现明显回暖的趋势，如上海市、XX市、广东省等11月商品房销售面积较10月份别增加了29％、40％和9％，但从全国来看，11月商品房销售面积较10月依然减少了3％。由此可以看出，尽管一系列政策的出台减少了购房者的支付成本，但短期来看对刺激消费需求释放的作用是有限的，消费者对房价继续下调的预期以及宏观经济的不确定性致使观望氛围依然浓郁。　　二、XX年房产降温的原因　　下降的主要原因是住房的投机需求在逐步枯竭，而自住性的需求也处于明显的观望状态，各地房价增幅明显放慢或下降，且消费者对房价回落的预期越来越强烈，比如，广东两大城市广州和深圳出现了高位的明显回落，XX的二手房交易冷清，交易价格下降。从根源上来看，决定房价走势的一个极其重要的因素是资金，目前，无论是从银行信贷角度、外资角度，还是从股市与房地产市场资金的流通偏好角度来看，支持我国房价上涨的资金因素都是非常紧缺的。XX年9月27日，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。有银行业内人士表示，其银行个人贷款业务量甚至不到往年的1/5。最近几年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如XX年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。发改委报告认为，当时股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高。问题是，我国股市从去年10月16日步入调整期，指数大幅下跌，股市的下跌与资金的流出有关系。假如这部分资金流向了房地产市场，房价应该是上涨的而不是同步下跌，指望股市的资金流向房地产推高房价是不现实的。因此，房产的整体降温已成定局。　　三、伴随XX年房产降温出现的问题　　由于“刚性需求