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房地产企业税收管理 一、概述 一、我国房地产业现状：随着国民经济的持续快速增长，人民生活水平的显著提高，城镇化进程逐步加快，居民住房消费观念的较大转变，我国房地产业得到快速发展，房地产交易非常活跃，房地产也逐步成为我国国民经济的支柱产业。 二、房地产行业的环节：土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地产保有等环节。 三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。（一）土地使用权出让环节：则应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，还应缴纳耕地占用税。 （二）房地产开发（转让）环节：应缴纳营业税及附加、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税。（三）房地产保有环节：应缴纳房产税、城镇土地使用税。（四）房地产清算环节：土地增值税、企业所得税 二、房地产各环节涉及的税收（一）土地使用权出让环节 1、契税：契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。  征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。  契税的计税依据： （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；  （2）土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定  （3）土地使用权交换 、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；  纳税义务人和税率： 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 契税实行3%—5%的幅度税率。 应纳契税=土地出让金×3%   2、印花税： 印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 税率： 0.05% 应纳印花税=土地出让合同价× 0.05% 3、耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。属于专款专用的一种税，应用于建立发展农业专项基金，开展宜耕土地开发和改良现有耕地之用。 纳税义务人：是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。 税率：采用地区差别定额税率。 应纳税额=实际占用耕地面积×适用定额税率 （二）房地产开发环节： 1、营业税：是以在我国境内提供劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。 税计税依据： 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；   ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③ 按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。  税率：销售不动产税率为5% 应纳税额=营业额（预收款）×5%2、城市维护建设税：是从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。随“三税” 同时征收。 城建税是一种专款专用的税种，其所征税款要求保证用于城市公用事业和公共设施的维护和建设。 税率：分别为7%、5%、1%。 应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税× 税率  3、教育费附加：是为加快地方教育事业，扩大地方教育经费的资金而征收的一种附加费。 税率：3% 应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税× 税率 4、印花税：税率0.05% 应纳税额=合同金额× 0.05% 5、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。  土地增值税的计税依据 ：计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。 收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额：取得土地所支付的地价