常州时代数码广场商业项目运营策略课件.ppt

商业项目运营策略;目 录; 常州时代数码广场作为常州较有影响的商业房地产项目，目前已完成了整个项目的整体建设规划，该项目的顺利运营必将对推动、培育、完善和发展常州房地产商业市场产生积极、深远和巨大的影响。为不负于这个典范形象，使项目的整体开发获得的全面成功。项目不可分割的有机体、重头戏、最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分——常州时代数码广场。它的形象塑立、品牌塑造、商业规划、商家引进、后期商业营运管理和商铺产权销售等是项目运营接下来亟待思考解决并认真执行的关键所在。 浙江相亿营销策划有限公司受开发商委托，有幸成为项目商业运营的顾问机构，有责任、有义务通过市场的调查分析、深入的了解项目前期运行状况、借鉴自己公司及其它项目成功的经验和案例、调动可利用的商家资源，为项目的整体商业营运，提出一套商业销售营运策略，供开发商的执行团队参考。;名称释义：常州国际数码广场;策略形成的目的;项目总体规划;业态规划的思路: ——根据项目本身的建筑形态集体量进行规划 ——根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化 ——根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合 ——按市场的规律以及市场调查的结果进行业态的选择 ——依据现有商家要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础 ——根据项目的阶梯式开发运营策略进行总体规划 ——根据当前意向商家的情况以及项目的实际状况进行业态调整 业态的整体定位说明 ——依次进行业态整合及优化，逐步做大做强 ——特别是在商业地产运营方面以商业销售为重点，加快开发资金回笼，提升项目人气、拉动市场消费、塑造项目品牌为后期商业开发打下坚实基础。;项目区位优势;1F:品牌手机展示大卖场\高档数码产品\品牌专营店;主营产品; ◆常州地区规模最大、档次最高、设施最完善、产品最齐全的专业化数码电子主题市场；一站式数码电子购物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投资价值和升值潜力 经营产品定位主题： （A）常州及华东地区电子企业的集中营， （B）常州及华东地区电子产品的汇总区， （C）常州及华东地区电子企业原材料供应商集聚中心 理由1：常州在全国乃至全世界知名度较高 2：常州已成为国内重要的电子信息产业加工制造业基地 ;B\总体推盘思路;项目优势 具有政策优势----产业支撑和商务区优惠政策； 产业发展具良好前景； 政府对此区域的发展给予了相当的力度； 品牌加挂，增强投资者信心； 绝佳地段，商圈叠加地带； 区域未来发展状况良好； 本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动； 本区域产业环境及产品消费环境良好，同时潜在的目标客户群较多； 区域投资渠道少，但仍有相当部分闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资渠道； 区域客户购买心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作得当易形成热潮； 强强联合，形成资源整合优势； 未来高素质管理人才的引进，使整体商城发展起步高。 ;项目劣势 电子市场为政策型市场，因指令性因素多于商业性行为，人们对专业市场看法不一，如近几年的美食街，就是这样的形式，部分市民对此类政策型市场存有逆反心理； 本区域仍未形成专业电子市场氛围； 其他电子市场和其它通讯市场等竞争对手的直接竞争； 上海苏州电子专业市场对区域市场的分流； 人们??买电子产品的习惯性消费行为的延续性和本市场起步仍需一定时间的市场培育期； 竞争对手若使用低价策略，则本项目欠缺价格优势； 竞争对手已经营一段时间，具有一定的品牌知名度； 市场容量状况不明朗； ;销 售 策 略; 产品形态为形态街铺，总建筑面积约 55200平米；——但是因为容积率和街铺形态，导致面积减少得房率较低。 经营产品形态以电子数码业态为核心商业业态 独立产权主力商铺面积要求为15-20平米左右 销售模式：商铺全部采取小面积产权分割销售模式。 少量街铺可以定位生活、市政配套业态，如餐馆、银行等。 ;二、价格定位及策略;根据项目进展价格控制： 根据周边项目商业类比状况以及本项目档次等综合因素。我司认为本项商业部分的销售价格控制基本如下： 低开高走以平均最低价1.5万元/平米对外宣传，吸引投资者（开盘特惠以及其他活动除外、可适当继续放低），策略性提价每期涨幅大概以 1000 元/平方米为主，视开盘和销售连续性情况涨价 ，最后可以以相对较低的价格甩尾盘。 ; 主力商铺形状15-20平米小面积分割产权销售。 商铺全部采取小面积产权分割销售模式， 3年市场培育期，按照销售合同价每年8%的比邻3年一次性将租金返还购铺客户，并且一次性从购房款中扣除。 商铺销售目标：投资者、经营者、数码相关产品生产厂家;五、销售策略;六、物业管理;七、参考付款方式（适用于首次开售）;八、最低开盘条件;阶段性推广计划;推广主题;