2012年中原深圳东门远为大厦公寓项目营课件.ppt

;项目解读;;;位于东门老商业区解放路与建设路交汇处，在东门老商业区西侧，位于蔡屋围金融商圈、东门商圈的交界处，毗邻国贸商圈。 关键词：城市老商业中心。;西侧紧邻广深铁路，南侧为老街地铁站B出口、东门门诊部和邮局，西北面为深圳戏院，东侧为戴斯酒店和东门步行街。 关键词：昭示性强/交通通达性/便利度高;项目人居环境差，受交通的干扰大，住宅功能受到极大局限。 关键词：纯居住功能弱。;项目所在区域，小学划片在深圳小学，初中部划片在罗湖中学。 关键词：教育配套资源良好;东门商业街以经营中偏低档的服装、鞋帽、箱包、日常用品、化妆品、餐饮为主，集采购、休闲和观光于一体，为深圳规模最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区。 关键词：商业气氛浓重;项目经济技术指标 占地面积5907 m2； 建筑容积率为4.39； 总建筑面积29231m2， 其中商业面积为14954m2， 商务公寓10052.77 m2。 一层公交建筑面积2913 m2， 不计容积率地下面积3114m2。 ;商业部分目前考虑先招商再销售的模式业态，适合于休闲为主的目的地型消费功能，转换层可以作为商务休闲的过渡空间。 关键词：消费和休闲便利度高。;公寓部分户型包括一房、两房、三房产品，其中两房套数比例17.6%，三房套数比例9.6%，主力户型为一房产品占72.7%，主要集中在A座，B座全部是两房和三房。 关键词：面积跨度大/一房户型是主力;客厅;本案是个优点和软肋都很明显的项目。;;基于以上问题，本次汇报正文总体分为3部分;;项目土地年限40年，纯居住方向不可取，现考虑商务办公和商住结合方向。;;;产品设计; 从产品设计角度，商住的功能方向与产品设计特点比较吻合。; 从产品设计角度分析， 商务办公的功能方向不易达到较高的设计档次。 商住的功能方向与设计特点相吻合。;;东门区域注册经营商家数量为24961家，浓厚的商业环境对于简单的商务办公或者商住结合的物业功能存在配套方面的要求。; 从周边环境分析， 商务办公和商住结合的方向都比较适合本项目的功能方向。;;罗湖商务办公市场集中在蔡屋围金融商圈和国贸商圈，东门区域基本没有成型的办公市场。;从区域市场分析，东门区域和附近片???在售具备居住功能的项目，毛坯价格在17000-23000之间。;发展商;发展商;由于深圳商务市场整体西迁，罗湖商业中心区域商务办公市场价值已经明显低于具备居住功能的项目价值。; 从区域市场分析， 商务办公的市场价值将低于商住结合功能的市场价值。;;;和黄项目商住功能的公寓与本案主力户型比例接近，对于公寓功能的定位具有重叠关系。;京基金融中心的住宅/公寓产品主要为定向回迁户，不对外销售。;鸿隆世纪广场住宅部分面积段和本案产品的两房、三房面积段重叠。;港澳8号在地段、产品设计、舒适度方面均显著逊于本案，烂尾楼的历史更是大大降低其竞争力。;产品设计; 从潜在竞争分析， 商务办公方向直面鸿隆项目的压力且处于绝对劣势，难以实现较高的市场价值； 商住方向与鸿隆、和黄项目存在差异化因素，可通过营销规避竞争关系。;;从客户需求分析，东门区域商户对于可注册办公的物业租用意向强，购买意愿较弱，对于商住两用的公寓租用和购买意愿均较强。; （数据来源：罗湖区工商局相关数据）; 从客户需求分析， 商务办公方向的租用需求较旺，而购买需求较弱。 商住功能方向在租用和购买需求方面均有较强的需求。;;;;;项目的市场定位，必须综合考虑宏观市场、竞争对手、项目价值、相关案例和客户。;;2012年全国经济表现良好，为2012年经济连续增长奠定基础。;CPI增幅转正，通胀预期加强，房产成为投资首选。;2012年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，上半年前2012年市场整体将保持高位运行。;深圳经济表现优于全国，在2012年将继续成为中国乃至世界经济的重要的引擎。;12年主要城市地产市场整体走出低迷，表现较好。;2012年临近年末，政策退市担忧引发楼市超常规活跃。;2012年楼市总体政策不会改变太大，在下半年有可能出现调整。;宏观市场结论：;;根据“产品类型和区间相近、推售时间重叠、目标客户群相似、市场定位相同”的定位原则，选定和黄都会轩为核心竞争对手，鸿隆世纪广场为重要竞争对手。;;竞争解析结论：;;;300多年前，罗湖一带相继出现了赤勘村、罗湖村、隔塘村、湖贝村、向西村、黄贝岭村和南塘村，族人在村落之间建起了集市，名为“深圳墟。“深圳”之名最早的历史记载出现于此。;双地铁使项目成为唯一直接连接港深的节点，港深两地的资源在此处交汇，颇显牵一发而动珠三角全身之势。;深圳唯一占据核心商圈地段的地铁接驳处上盖物业。;东门老街区域日人流量始终保持在60万人以上，是人流量最大的市级商业中心，也是游客和香港消费者辐射最大的商业中心。;东门对于深圳，正如