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土地增值税清算存在问题及对策研究 　　[摘 要] 土地增值税是地方税的重要税种，在增加国家财政收入积累建设资金方面具有重要的作用。文章在分析现行土地增值税清算政策存在的问题的基础上，提出了完善优化土地增值税清算的建议，有利于提升土地增值税的征收效率。 　　[关键词] 土地增值税；清算；对策 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 19. 072 　　[中图分类号] F810.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）19- 0126- 03 　　1 引 言 　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其交易所取得的增值额征收的一种税。目前土地增值税清算的基本规范是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）、国家税务总局2009年颁布的《土地增值税清算管理规程》等制度。土地增值税自1994年正式实施起到现在20余年，在增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控、合理配置土地资源和提高土地使用效益、抑制炒房炒买土地获取暴利行为、增加国家财政收入积累经济建设资金等方面都发挥了积极的作用。 　　2 土地增值税清算操作环节存在的问题 　　2.1 关于销售收入的核算的规范 　　在房地产销售过程中，会由于各种原因而给予客户一定的销售折扣或者折让，有些房地产公司可能会将房屋以远低于市价的价格出售或赠送给股东或者特定群体，但实际上而这类销售同样也需要缴纳土地增值税。然而，现行土地增值税的相关政策中并没有明确的对于销售折扣（折让）进行规定，在增值税和企业所得税的法规中明确的规定，只有将折扣与价款开具在同一发票上，才允许在销售额中予以扣除，否则不论在财务上如何处理都以原价作为销售收入缴纳相关税款。《土地增值税清算管理规程》对土地增值税对销售折扣也没有规定一个合理的控制范围，只是提出“对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况”，但没有界定“价格明显偏低”的具体界定标准，这样直接影响了土地增值税的计算。 　　2.2 土地增值税计算比较复杂 　　现行土地增值税实行四级超率累进税率，计算增值额的核心是确认扣除项目，包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与房地产转让有关的税金等。因为房地产项目的开发周期持续时间较长，活动难以管控，对于滚动开发甚至是多楼盘开发的房地产企业，对其进行查账通常需要投入大量的人力，很难做到项目清算。此外，关于非直接销售和自用房地产的界定及管理也有待规范，这部分的土地增值税缺乏明确的指导。 　　2.3 计算增值额可扣除成本和费用核算方面 　　按照《土地增值税清算管理规程》规定，已竣工验收的房地产开发项目需要进行土地增值税清算，《暂行条例》规定了计算增值额可扣除的项目。但是在实际执行中，由于土地增值税征管相关法规与房地产业管理相关法规及其他法规的脱节，导致土地增值税清算实际操作过程中出现了很多问题。一是竣工验收与土地增值税清算相关法规脱节，房地产开发项目的建设只要符合相关的国家标准就可以验收，并未明文规定房地产竣工验收后是否还能够添加附属项目。这样的结果是，一些房地产企业提前筹划，采取分阶段施工或者保留一部分工程等措施，等土地增值税清算结束以后再进行施工。二是土地增值税与其他相关法规脱节。《暂行条例》对于房地产开发费用的利息费用扣除规定是，如果利息的支出如果能够按照房地产的各种项目进行分摊同时能够提供金融机构证明，允许据实扣除，其他房地产开发费用可以扣除的金额不能超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的5%；对于不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（含管理费用、销售费用和财务费用及利息）就按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和10%进行计算。 　　2.4 房地产开发成本核算缺少规范的标准 　　房地产开发成本主要有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费和基础设施费等项目，其中的难点是土地征用及拆迁补偿费，这是一项特殊的补偿费用，包括土地征用费、劳动力安置费及有关地上地下建筑拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出，这些费用无法取得相关发票，且其数目较大，但是这方面的政策规定不够明确和规范，给成本的核算与归集带来困难。特别是属于合作开发和拆迁补偿安置的房地产项目，土地征用及拆迁补偿费没有按照规范要求进行核算、归集，房地产开发成本的核算不规范，给后期的计算增值额也产生困难。 　　2.5 关于项目类型的区分 　　《暂行条例》规定了对普通住宅“增值额未超过扣除项目金额20% 的”免征土地增值税，而实际中很多房地产公司同时开发普通住宅和非普通住宅两种项目。由于在实务中难