明天花园三期项目提案：明天花园项目三期整合营销策略案课件.ppt

明天花园项目三期整合营销策略案; ;最适合的最具竞争力; 透视北区中心 市场背景 项目SWOT分析 目标群体分析 项目定位 营销策略 广告表现策略 营销推广阶段性规划与主题;透视北区 北区规划 ; 市场背景 1、房地产市场进入了零售时代，市民对住房的选择由被动变为主动，选择的视野更加开阔 2、市民对购房的热情、购房追求、选择余地的理性越来越高 3、目前楼盘的同质化程度越来越高，且价格逐步走高并超出老百姓的能力承受范围 4、目前郑州各版块新开楼盘群雄争霸，产品品质越来越好，使购房者目不暇接; 市场背景 5、受今年国家政策的影响，对价格上涨和购房政策逐步规范，开发商的市场竞争压力不断加强 6、周边楼盘及郑州楼市不断以超常规发展，已形成强烈的竞争态势 7、2007年的竞争是版块的竞争，这是市场细分的结果，也是郑州房地产市场不断成熟的标志 ;两栋22层高层小户型,共1000余套 一栋四梯25户 顶层规划全复式单位 小户型单位面积从40—70左右建筑面积 三期规划无停车场 ;消费趋势;; 地段位置极具升值潜力 成熟的小区配套设施 （ 活动中心、社区健康服务、一二期商业配套设施等） 较时尚的建筑风格 两栋22层高层住宅、视野开阔，风光一览无疑 绿荫公园、北环等辅助环境 将成为本区域标志性建筑之一 近九万平方米的玲珑小户型,投资居住两相宜 ;容积率较高(四梯25户),使用率较低 三期紧靠路边,环境与噪音对生活有一定影响 项目策略整合不支持本项目的品牌推广 目前社区物业及管理滞后,对三期推广销售有一定影响 项目尚无个性鲜明的品牌形象 ; 北区生活中心逐渐形成将辐射我们 （森林半岛、大河春天等周边十余个项目的开发带动本区域的价值潜力） 本区域目前小户型属稀缺产品,市场竞争力强劲 北区可使用的土地将越来越少 ; 项目周边属性较为相似项目楼盘较多,市场有一定的竞争压力 本区域高层小户型及复式产品存在一定市场抗性 ; 我们必须强化优势，弱化劣势。才能让我们的项目在激烈的市场竞争中长驱直入。 ;???1）年龄在25－40岁之间,以一次置业和多 次置业人士为主。 （2）企业白领 中小型私营业主 双职工蓝领一族 公务员 对地产投资有一定情结的人士 (3) 本地及周边市县的灰色人士; 城市新兴时尚一族 文化较高，多以大专以上学历为主 比较强调家庭观；对未来的生活充满憧憬，有较长远眼光；由于工作和生活方式的因素，经济承受能力有限，对房产的价格比较敏感 3500元左右的价格最能打动他们，置业考虑的因素依次是价格、交通、环境、套型 、配套等 ; 事业或工作初具规模，积极努力拓展自身业务，个性张扬， 追求更高层次的境界 注重眼前生活，更注重将来，对未来充满憧憬 不怕挑战，只怕没有对手 全面发展自我，努力寻求突破 ;主力目标群的生活方式及态度;; 总之，在消费取向上更注重现代化、时尚化,对消费品的要求更高，注重其美观、性能好、实用、服务的 专业化等。;他们的生活哲学——;明天花园 目标群; 一个能刺激购买满足感 并可持续传播的核心概念是成功传播的关键;明天花园策略提案;; 怎么样的生活 高度？;品牌个性;明天花园策略提案;卖点提炼;营销战略的竞争分析——三级竞争; 营销战略 1、围绕户型小、总价低、付款轻松的核心优势,强化与周边竞争对手的差异性，以独特的销售主张吸引目标消费群的关注.引导并刺激创业者、专业人士、白领一族以及过渡性置业者的购买冲动.并以低收入,低风险,稳定增长的收益吸引投资者的目光. 2、从片区未来规划、发展前景以及发展潜力等角度出发，通过相关媒体和现场包装的宣传，使消费者对产品本身的地段价值、升值潜力等有比较清晰的概念。 3、迅速并建立产品和项目品牌；在此基础上，快速策略整合进行改造规划，开盘期前后可以进行快速营销，迅速消除顾虑，建立项目市场地位之后，通过密集的参与式的营销活动，转为渗透式营销为主，脉冲营销为辅的营销方式 ;1、以老业主，积累客户为基础， 通过相关主题活动以点对点、面对面的直复式营销理念开拓三期意向客户 2、借助媒体的良好关系，展开对三期项目的软性报道造势 （电视专题、报纸软文、网络平台等） 3、策划各类主题性活动展开新一轮的公关促销活动，（明天花园三期项目的推广将以现场为中心、以活动为促进的广告推广