宁波商业项目可行性与发展策略报告最终版课件.ppt

江北洪塘中路东侧地块商业项目 可行性分析与发展战略报告;项目概况：总用地面积12.5公顷，建面17.03万平米。;目标分解;商业体量？;决定商业体量的关键因素;洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地12.5公顷，建面17.03万平米。;项目初步界定：;洪塘区位概况;借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇 ;江北之于宁波;洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。 洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重。;三至五年内版块内居住人口达到15万，足够支撑10万平米左右大型商业购物中心;江北区交通建设状况——杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车;洪塘交通体系状态;;小结：从“区位—人口—交通”三个角度看， 本地块初步具备了商业开发价值！;洪塘周边（江北西区）整体规划态势;本项目价值点总结：;案例借鉴;90年代初期 ;八十年代底;上海徐家汇副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，其中办公占24％，商业服务业占19％，住宅比例仅为13％; 五角场副中心的开发建设，南部以五角场环岛为中心，以发展商业、宾馆服务业、金融贸易、科技信息为主；中部以江湾体育场为中心，重点发展体育、文化和中高档商住楼；北部以政立路至新江湾城部分地区，重点发展商贸、办公及中高档住宅 ;副中心发展方向总结：成熟的商业副中心面积比重往往在20％左右；办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在10％以上；住宅往往承担配套功能，比例在13％～27％;副中心发展历程总结：;规划15万人的洪塘新区开始启动，洪塘商业发展即将面临重大的历史机??期;宁波商业面临空前激烈竞争——2020年中心城商业营业面积将达350万平方米左右 ;洪塘周边商业竞争态势严峻——洪塘力推五大地块 ; 洪塘各楼盘底商体量12万以上，对项目去化影响较大！;姚江新都宁波市江北区洪塘中路，地处江北西区和洪塘街道中心位置。距江北大道约150米，使区域内第一座商务办公楼。 项目位于项目占地约20亩，总建筑面积约45671平方米，其中包括地上主体17层、地下2层为车库。建成后将是集办公、商贸、餐饮、休闲于一体的商务中心，是江北西区中部的一个新亮点。 项目高17层，地下二层；规划总建筑面积约45000平米。;姚江新都的业态规划;本项目与姚江新都的竞争分析;项目整体定位：;项目属性定位;小结：现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费  水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求;思维导图;三地块关系：（1）、（2B）号地块单独存活的能力必须很强；（2A）号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强的聚客能力;地块周边的洪塘中路和洪塘南路是最能体现项目商业价值的地方；而江北大道、机场路承担的只是通行功能，人流比较有限，商业价值很难体现;;项目解析;华南MALL平面布局：功能分区明确，以游乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营;华南MALL商业人流设计：设置若干商业节点，使人流充分共享;案例总结;综合案例分析结论，我们总结出规划布局的KPI体系;二号A地块功能分区：充分挖掘商业价值，保证各区域功能的独立性;业态组合：;商业业态比例建议; 交通组织：出入口结合交通核心，设置 停车场，保证便利性。;符合需求？;随着洪塘片区的成熟，商圈内的人口结构将发生质的变化，会推动洪塘商业的升级;洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为年轻、活跃、消费力最强的人群;深圳南山区四个主要商圈和宝安中心区两个主要商圈中的功能业态状况表明，在商业相对成熟的区域里，业态是丰富齐全，这是洪塘商业发展的必由之路。;从南山和宝安两区核心商圈中IT通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在10%以上;案例小结：;洪塘商业网点布局;大型酒楼、火锅城 餐饮种类少，档次有待提升。;超市:大型超市缺乏品牌支撑,动线布置及品种组合不合理,客流量一般.;娱乐:娱乐设施落后,棋牌室是打发业余时间的去处。急需一个全能场所去满足需求。;现使用的几个比较典型商业项目——远洲大酒店;  现使用的几个比较典型商业项目——远洲大酒店;现使用的几个比较典型商业项目——兴都菜场;现使用的几个比较典型商业项目——洪塘购物中心;洪