天津滨海浙商大厦写字楼项销售策略组织方案1242008年课件.ppt

商会启幕 滨海CBD元年 投资滨海CBD 分享世纪财富 商会财富新篇 阶段广告诉求 2008整合营销执行细案 在整体销售进度过程，各个阶段环节要紧密衔接，以项目总领的品牌形象推广为导航，步步为赢，节节攀升，稳健有序地提升销售价格，整个销控过程必须严格地把握市场的行情动态，按照既定的销售进度计划与节奏，根据市场动向及时调整营销方案，化解销售瓶颈，最终顺利确保项目全程市场化的成功运作，确保项目收益最大化的实现。 整合营销整体说明 开盘前阶段工作划分 营销工作 客户线 08年销售阶段划分及工作主要思路 阶段划分 蓄势阶段 4.20 — 6.21 开盘阶段 6.22— 7.11 销售一阶段 7.12— 9.19 销售二阶段 9.20— 10.24 销售三阶段 10.25— 12.5 销售四阶段 12.6— 12.31 价格线 推售线 推广线 需蓄客目标2500组 发放积分卡, 积分处于加速阶段。 大面积撒网 强势亮相，迅速 确立本案知名度 选择楼层及户型 进行市场初探 反复试探价格，为开盘 定价提供有效支撑 需蓄客目标1100组 积分逐日递减阶段 持续大面积撒网 客户强有力的转化 低价入市快速抢占市场， 形成开盘热销之势， 消化上阶段积累客户 公寓:9361元/m2 工作室:8600元/m2 强势推出主力户型 整合各项推广手段， 持续掀起项目推广热潮， 将项目全面推向市场 需蓄客目标1100组 逐步缩小渠道拓展面， 开始由面向线， 纵向深挖 完成销售进度的基础上 稳步提升销售均价 公寓:10017元/m2 工作室:8941元/m2 消化前期剩余单位， 楼层陆续推出 优化渠道，考虑奥运会 不做大规模的宣传推广工作 加大渠道推广力度 需蓄客目标1100组 逐步缩小渠道拓展面， 继续由面向线纵向深挖 持续稳健提升销售价格 公寓:10300元/m2 工作室:9350元/m2 各楼层、户型陆续放开 集中投放 发挥情景营销 客户营销的作用 需蓄客目标680组 由线及点进行集中 的客户挖掘 价格持续小幅上升 公寓:10575元/m2 工作室:9450元/m2 各楼层、户型陆续放开 利用示范区作用 掀起新一轮宣传热潮 挖掘老客户 需蓄客目标680组 集中客户类型挖掘 年终小幅提价 公寓:11158元/m2 工作室:9619元/m2 推出少量高楼层， 带升价值提升， 为来年营销打基础 针对老客户设计 宣传推广活动 实现年终销售任务 蓄势阶段（2008年4月20日—6月21日） 阶段销售目标：需蓄客2500组，支撑开盘消化11000㎡的面积； 客户线 大面积撒网：在市区、滨海新区、投资比较活跃的外埠区域广泛撒网，通过广告手段（户外、网络、平媒）及渠道手段（短信、DM、巡展、行销）组合运用，向目标客群广泛告知本项目信息，同时经过一段时间的广泛宣传后，进行第一轮的客户筛选。 积分卡活动方案：此阶段主要为发放积分卡阶段，且积分卡在此阶段处于加速阶段。 4月20号，积分活动开始 自4月20日进场蓄势开始，凡意向客户可在外卖场、巡展场或售楼处登记客户购房意向资料 和个人相关信息后，领取意向客户积分卡； 客户自领取之日起开始享受滨海第三极购买积分累计优惠； 自客户领取之日起每日计入购买优惠1分值；凡在5月24日认购客户享受5倍积分加速在此期间客户积分卡根据时间累计积分； 在认购期间每一分值折合优惠购房款88元人民币； 根据积分卡优惠点的累计折合优惠额度直接冲抵购房款； 6月22日开盘后积分开始递减 在6月22日开盘后一周内，如未成交，则积分卡每天递减22分，即以人民币1936元/天的速度 递减，一周后全部积分作废，以此来促进客户快速成交。 注：满分为174分，累积金额为15312元。 渠道范围 天津 渠道手段 （短信、DM、巡展） 1、投资类客户；2、高消费类客户； 3、商务类客户；4、区域特殊客户；5、高档固定资产业主； 6、市区及滨海区商场超市； 7、企事业单位；8、驻津机构；9、高端写字楼；10、高档住宅别墅区域： 广告手段 户外、网络、平媒 说明 4月20日-6月21日对天津地区投放短信250万条、DM单10万份、商场、超市巡展2个月 蓄客手段：大面积撒网 渠道范围 滨海 渠道手段 （短信、DM、巡展） 1、投资类客户；2、高消费类客户；3、商务类客户；4、区域特殊客户；5、高档固定资产业主； 6、滨海区商场超市； 8、高端写字楼；9、高档住宅别墅区域： 10、高档汽车的4S店；11、区内高级俱乐部、会馆；12、港口、物流、贸易、煤炭行业企业； 广告手段 户外、网络、平媒 说明 4月20日-6月21日对滨海地区投放短信200万条、DM单10万份、商场、超市巡展2个月 蓄客