戴德梁行-青岛中成广场公寓部分策划研究建议报告课件.pptVIP

戴德梁行谨呈 ;A、青島市市南區住宅市場分析 B、專案公寓部分定位分析 C、專案公寓部分產品建議 D、專案公寓部分行銷推廣建議;A. 青島市市南區住宅市場分析;注：青島市将單元建築面積在120平米以內、容積率在1.2以上、單價在6700元以下的住宅定義為普通住宅；普通住宅＋非普通住宅＝住宅;市南區依託良好的海景資源和成熟的城市生活配套，普通住宅與非普通住宅供應套數比例約為4:6，供應面積比約為3:7，非普通住宅供應量高於青島市整體水準；;市南區一手住宅單元面積在100平米以內的房源占總供應量的23％，比例較小，且主要集中在香港路CBD區。;市南區銷售單價在8000元以上的一手住宅占總供應量的50%，主要集中在東部新城區，新增項目以高層公寓為主，區域房價整體水準較高。;市南區非普通住宅代表案例分析:;產品定位： 以多層和精裝高層高檔公寓為主,戶型設計適合居住； 面積區域： 周邊公寓戶型面積多在120平米/戶以上，三房兩廳； 價格分析: 在售一手房源價格均價約10000元/平米，二手銷售價格均價約在8500元/平方米；　　　　　　　　　　　　;結論：;B. 專案公寓部分定位分析;公寓部分概述：;優勢;機會;結論： ;小戶型服務式公寓;項目名稱;占据香港路黄金地段，周边有星级酒店和高档写字楼作为客户支撑； 由于项目规划原因产品设计上无法满足纯居住者的需求，如颐和国际为纯东向和纯西向房，瑞纳康都为纯北和纯南向房； 实现单价较区域内住宅项目高，且平均销售率达90%以上； 目前區域內數碼港的三度空間專案是服務式公寓經營最好的專案，另外兩個專案銷售情況很好，但出租情況還尚未顯示出來； ;類比案例深入分析：數碼港三度空間;類比案例深入分析：數碼港三度空間;戶型設計及內部裝修情況： 卡式入戶門； 地面鋪設地毯； 儲物櫃為玻璃門，增加空間擴張感； 廚房（電磁爐、冰箱、油煙機、微波爐、電飯煲）、衛生間（淋浴房）以磨砂玻璃間隔； 房間家私按照酒店標準配備； 寬頻、電話、電視具備；;經營管理： ;酒店名稱;區域內星级酒店服务式公寓部分深入分析： ;區域內2007年上市、2008年投入使用的服务式公寓項目分析 ;區域內2007年上市、2008年投入使用的服务式公寓項目分析： ;總結：;C.專案公寓部分產品建議;外立面調整建議：;公共空間設計建議：;交樓標準設計建議：;D.專案公寓部分行銷推廣建議; ;售楼处： 售楼处设在写字楼一层，设置销售前台、客户接待区、沙盘展示区、资料展示区、大客户接待 室、水吧、销售经理办公室、财务室、卫生间和储藏间； 围档： 以开发商品牌、产品定位和主题广告语为主要宣传内容； 楼体广告：（楼顶霓虹和楼体条幅或广告牌） 简洁、明了传递项目核心信息；;樣板區包括：大堂、公共電梯間、電梯轎箱內裝、樣板樓層公共部分和樣板間； 公共部分保證充足的照明，弱化公共部分採光量的不足； 以樣板間多樣的裝修風格，掩飾戶型設計方面原有的不足； 樣板區展示期間智慧化相關設施即投入使用，使客戶充分體驗居住的安全和舒適感； 在銷售接待中心和樣板區由體現高級物業管理水準的服務人員為到訪者提供周到的服務；;按照業態的不同，分別製作宣傳折頁，並製作統一封皮，按需選取； 製作戶型單張；;推廣策略：;專案推廣通路：;銷售策略：;定價策略：;結論：作為投資類產品，年投資回報率為8%較為易被市場接受。;2006年6月- 9月;推廣費用預算???