戴德梁行上海某写字楼市场咨询及项目定位报告课件.ppt

上海元海大厦(暂名） 市场咨询及项目定位报告;;静安区控制性详细规划;静安区控制性详细规划;规划指导思想;上海中心商业区的重要部分 上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一 上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口;处于上海城市东西发展主轴上 （虹桥机场-静安寺-外滩-陆家嘴），;城区总体布局 ;北西分区 :曹家渡～武宁南路地区  面积1.29平方公里 现代高层居住区 以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区商业中心组成区之一 以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。;南京西路商业街——隶属全市商业布局“四街四城”的主框架 特色：以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心 四大商业业态相组合:现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店 布局：静安寺地区、南京西路地区两大商业中心。;产业发展规划与布局——商业;位居上海中心城区的中心 以南京路沿线为代表并延伸到延安路、威海路及江宁路南段. 总量规模:240万平方米 已经成为上海市中心区最成规模、 档次最高的商务办公区;南京路沿线并包括延安路沿线地区总量控制在250万平方米 (留有10万平方米可能的上海展览中心等商务场馆增量) 在成都路高架以及武宁南路、江宁路沿线总量不超过40万平方米;产业发展规划与布局——旅游娱乐;产业发展规划与布局——工业;产业发展规划与布局——住宅发展;卫生 区内现状有市属医院7家，企业医院3家，医、教、研综合发展基础突出。每2～3个居委会设置一个社区卫生服务站，从而建立起现代化的完善社区卫生服务体系。 ;环境景观规划;城市空间景观建设 ;道路交通综合规划;历史风貌保护计划;宏观政策分析;规划目标;功能及市场战略;功能及市场战略;功能及市场战略;功能及市场战略;梅泰恒地区 ;石门路地区;人民广场地区 既是上海市的行政文化中心，又是上海最重要和最具传统与历史意义的公共活动中心。人民广场地区将强化行政文化功能，依托文化娱乐资源集中的优势，发展具有海派文化与高雅文化和谐共存的多层次文化休闲娱乐业，并进一步完善上海交通枢纽功能，改造道路交通设施，建设公交、地铁换乘中心。 ;;宏观政策分析;市级机关向财政部、国家税务局关于 营业税若干政策问题的通知;------------单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 (三)单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 (二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。--------------- ;中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发[2001]195号 ;上海市地方税务局关于加强个人 非居住用房出售、租赁行为税收征管理工作通知 沪地税流(2002) 603号 ----------对个人出售办公房、商业用房、生产用房等非自己居住用房(以下简称非居住用房)，应按规定全额缴纳营业税 、按规定缴纳土地增值税、各种附加和个人所得税。 二、对个人出租非居住用房，应按规定全额征收5%的营业税，按规定缴纳12%的房产税和个人所得税。（约为16%） 三、个人出租非居住用房的租金收入低于本市营业税征收标准的，免征营业税，但仍应按规定缴纳12%的房产税和个人所得税。 四、对个人出租非居住用房，在本市城镇土地使用税开征范围内的，应按规定缴纳城镇土地使用税。----------;;上海市甲级写字楼市场分析;静安 沿南京西路，以“梅恒泰”为核心，跨国综合客户。;本区域甲级写字楼最为聚集的虹桥在未来几年甲级写字楼供应量很少。 中山公园地区IT企业的集聚效应正在形成。 上海经济重心东移的趋势对长宁地区写字楼的市场带来了负面影响。;目前静安CBD主要甲级写字楼分布在南京西路东段(成都路到铜仁路)，和卢湾CBD一起保持着浦西最高的租金水平和入住率。 未来的3~5年，南京西路西段(铜仁路到镇宁路)沿线，将成为浦西国际甲级写字楼最为集中供应的地区。 南京西路将成为浦西最顶级的甲级写字楼街区。;黄浦CBD甲级写字楼主要分布在人民广场、延安东路沿线、