房地产租赁课件.ppt

(二)出租人的义务 1．瑕疵担保义务：质量担保义务和权利担保义务。 2．按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状况 3．修缮房屋的义务 4．通知义务 5．纳税义务 (三)承租人的权利 (1)按照合同约定取得房屋使用权，并在合同租期内占有、使用房屋，取得合法收益。 (2)优先购买权。《民法通则》第118条规定：“出租人出卖出租房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以要求人民法院宣告该买卖无效。” (3)优先承租权。 (4)催告房主修缮房屋的权利。 (四)承租人的义务 (1)依约交纳租金。合同对支付期限没有约定或约定不明，依据《合同法》规定交纳。 (2)依约使用房屋。 (3)善良管理人的注意义务。 (4)未经出租人同意不得擅自转租、换租或者以其他方式处分对房屋的使用权。 (5)租赁期满返还房屋及其附属设施。 (五)房屋租赁合同相关当事人的权利和义务 (1)房屋租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。 (2)承租人在房屋租赁期间死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 (3)出租人在房屋租赁期间死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。 四、房屋租赁合同的终止 (1)租赁合同期满的； (2)房屋遇不可抗力、意外事故、人为因素而损毁； (3)当事人协议解约； (4)出现法定解约事实，当事人一方解除合同的； (5)其他情况。 房屋租赁合同范本 案例：2000年1月，吴某将自己的一套两室一厅房屋租给马某，双方签订了书面租赁协议。协议约定：房屋租赁的有效期为5年，在此期间，吴某不得将此房出租或出售给他人，马某需按月定时交纳500元房租。2000年8月，张某提出以15万元购买吴某的房屋，吴某提前通知马某。马某同意以相同价格购买租赁的房屋，于是二人签订了购房合同。合同约定：马某取得该房屋的所有权，购房款一次性付清，合同从签订时生效。张某得知消息，表示愿出17万购买该房。吴某反悔，要求马某加价，马某不同意，认为自己已付房款而且签订了合同。吴某将房屋以17万元的价格卖给了张某，双方签订了合同并到有关部门办理了登记手续。几天后张某要求马某腾房，马某拒不让房。 1、 房屋所有权归谁? 2、马某是否该腾房？ （1）吴某、马某之间的房屋买卖合同的效力问题 我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 合同的成立：合同当事人经过要约和承诺，使双方的意思表达一致从而达成协议。 合同的生效：是指依照法定条件和程序成立的合同，便产生相应的法律效力。 我国法律规定不动产物权变动的生效要件 （2）吴某与张某之间的房屋买卖合同的效力 （3）吴某违反了租赁合同的约定，马某是否可以主张吴某与张某的房屋买卖合同无效。 （4）马某的优先购买权问题 《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。” （5）关于买卖不破租赁的问题 《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 第三节 房屋租赁的理论问题 一、房屋租赁权的性质 (一)债权说 (二)租赁权物权化说 (三)物权说 二、买卖不破租赁 买卖不破租赁的基本含义是房屋租赁关系存续期间出租人转让房屋所有权时，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。 最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” (一)“买卖不破租赁”的适用条件 1、租赁合同已成立并生效 哪些情况下租赁合同无效？ 2．租赁房屋已交付承租人 3．出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人 (二)买卖不破租赁的法律效力 1．受让人与承租人之间的效力 2．受让人与出租人之间的效力 3．出租人与承租人之间的效力 ? 2000 年，甲将其一幢房屋出租给乙，双方订立了租赁合同，约定租期为 5 年，年租金为 8000 元。 2003 年 3 月，甲欲出卖该房屋，乙表示愿意购买，甲提出售价为 10 万元，乙认为售价过高。丙得知后，向甲表示愿以 11 万元的价格买下房屋。甲认为丙提出的价格较合理，决定将房屋卖给丙。同时向丙说明：因乙租期未到，丙应允许乙继续承租房屋直至期满，丙表示同意。 2003 年 5 月，甲与丙办理了产权过户手续。对此乙提出异议。 2003 年 8 月，乙向法院起诉，