苏州相城区某商业项目市场分析报告课件.pptVIP

2011年9月; 报告内容;项目宏观市场背景;2010年苏州全年实现地区生产总值突破9000亿元，比上年增长13%，经济总量居中国大陆第5位（仅次于上海、北京、广州和深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。 经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。;大量人口的涌入，将给市场带来众多的潜在购房客户。;人均收入稳定增长，生活水平得到提升;市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势;随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化;私营外资企业发展;苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。;项目宏观市场背景;相城区东邻工业园区，西接高新区， 距上海85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚。;“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。;;相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标。;交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现。;2011年;相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区， 距上海85km，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚。;项目宏观市场背景;2010年政策回顾;苏州限购令核心;新国八条 后 改善性购房需求“一卖一买”;小结;序号;全国限购令出来后，销售面积总体下降。 苏州限购令出来后，正好赶着上半年的销售旺季，很多开发商推出应对策略，销售形势虽不大好，但总体来讲不降反升。不过相比去年同期来讲还是下降的，与08年销量差不多。;“销售套数虽比去年同期增长，但是比去年下半年还是总体下降不少的”;“价格虽上下变动，但总体稳定在11000以上”;住房城乡建设部于11年8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，如下： 6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1-6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的； 1-6月新建商品住房成交量同比增幅较高的； 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的； 存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。;下半年行业政策的趋势：政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型。;2011年上半年苏州房地产市场分析;商服用地竞争激烈、住宅用地遭遇冷遇;商务用地竞争激烈，溢价现象普遍;苏地2010-B-62号;相城区土地市场：商务用地受到追捧;2011年上半年苏州房地产市场分析;上半年新增供销比相对平衡 下半年楼市有望走稳;市场对政策反应降低 去化好于往年 ;库存逐渐消化 年度整体供销表现有望趋稳 ;上半年新建住宅成交19843套 均价走稳万元;调控持续 上半年楼市平淡主导 ;环比同比个不同 政策、需求齐发力 ;2011年上半年苏州房地产市场分析;以价换量 下半年苏州楼市悄现下行趋势 ;如今，加息风波未平，限购声浪又起，开发商指望进军二三线城市以回笼资金这条路似乎也走到了尽头。而面对前所未有的资金链紧绷困境，苏州开发商也开始“八仙过海，各显神通”，“特价房”、“一口价”、“秒杀”等新颖的词语络绎不绝。尤其是，相比前几个月，7月的苏州楼市五大区域终于有所动作，多家楼盘当月推出新房源的同时给出了较为实在的优惠，对该区域甚至整个苏州的市场产生了一定影响。 7月作为楼市传统的淡季，国务院下发房地产调控新五条措施加之“下半年调控或将从紧”讯号的不时传出，身陷其中的开发商以及刚需购房者压力倍增，众房企不得不放下身段，选择“以价换量”等优惠措施的