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国际游资流入对杭州市住宅价格波动影响分析 　　[摘 要]住宅是一种重要的资本品,其开发和销售都与金融支持有密切联系,在开放经济条件下,随着我国金融市场对外开放的程度不断加深,国际资本的流动会对住宅产业的资金产生重要影响,从而使得住宅价格变动与国际游资和汇率有着更直接的关系#65377;本文在理论分析的基础上,通过构建多元回归方程,经过协整检验和Granger因果检验,分析了汇率波动和国际游资流入数量对杭州市住宅价格波动的影响。 　　[关键词]国际游资 住宅价格 协整检验 Granger因果检验 　　 　　本文为杭州市哲学社会科学规划常规性一般课题项目研究成果(B08YJ10Q)。 　　我国由于长期对国际金融市场及资本市场的管制,目前进入了逐步开放的时期。国际经济环境对我国宏观经济特别是房地产市场价格有很大影响,而自2005年7月我国实现汇改以来,人民币一直处于稳定持续升值的状态,美元对人民币的汇率从汇改初期的1:8.27上升目前的1:6.83。期间大量资本通过各种渠道进入国内市场,大部分进入了房地产市场,推动了房价的上涨在开放经济环境下。由此可见,人民币升值对国内住宅价格的影响因素主要来自于国际资本或国际游资的进入。 　　 　　一、国际游资对住宅价格波动影响的理论分析 　　对于国际资本或游资进入的研究中,宋勃和高波(2007)在考虑通货膨胀的条件下,通过对我的住宅价格和实际利用外资的季度数据进行Granger因果检验,得出就短期而言,住宅价格上涨吸引了外资的流入;长期来说,外资的流入推动了我国的住宅价格上涨。而由于资本逐利的本质所决定,当房地产市场快速发展时,会吸引大量外资流入房地产市场,导致投机盛行,往往会滋生房地产泡沫,而住宅价格的大幅度上涨和下跌,会导致宏观经济波动。张目(2006)通过对1999年第一季度至2005年第三季度的外汇储备和房屋销售价格指数及土地交易价格指数的季度数据进行Granger因果检验,得出外资流入与房屋销售价格指数呈正向变动关系,弹性系数为0.1598,表明外汇储备每增加1%就将推动房屋销售价格指数上涨0.1598%;外资流入与土地交易价格指数呈正向变动关系,弹性系数为0.2342,表明外汇储备每增加1%,将推动土地交易价格指数上涨0.2342%。总体来说,外资流入对国内住宅价格的推升作用十分明显,其中对土地交易价格的影响略强于房屋销售价格。从需求角度看,目前的汇率变动通过预期效应及资金流入效应、财富效应和通货膨胀效应推动住房需求。 　　而人民币升值意味着居民购买力增强,一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降,进而带动国内一般消费品价格的走低,多余的购买力将大量进入资产领域。而在我国,投资的渠道少,股市长期低迷,银行储蓄利率低,许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值,房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所,于是房地产商品需求增加,从而促使房地产价格的上升。 　　由于国际游资的大量涌入,央行为了保持人民币汇率的稳定,不得不在外汇市场上投入大量的本币购买大量的外汇;同时本币升值导致出口减少,进口增加,贸易出现逆差,为刺激出口,需要降低本币利率,企业投资成本下降,银行贷款增加,货币供应量增加,从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失,会倾向于抛出货币,转而投资于保值增值性较强的资产,如房地产等,结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。 　　 　　二、分析模型选择和数据说明 　　(一)联立方程式模型(Simultaneous Equation Models) 　　从国际游资冲击的角度来看,人民币升值的幅度以及国际游资流入的规模是对住宅价格波动影响的主要因素,因此可以用以下模型:Price=f(HL、HM) 　　将我们选取的外部货币冲击影响因素作为解释变量代入模型,将住宅价格作为因变量或被解释变量代入模型中就可以得到住宅价格内部货币冲击模型: 　　Price=α+α1×HL+α2×HM+ε 　　为消除异方差将模型6.3中各变量都取对数进入模型中,即 　　Ln(Price)= α+α1×HL+α2×HM+ε 　　(二)数据选取及说明 　　本文选取2005-2008年月度的数据作为回归样本(详见附录四)。 　　1.住房价格(Price):杭州主城区普通商品住宅(不含别墅和经济适用房)价格指数。 　　2.汇率(HL):中国人民银行公布的每月末美元对人民币汇率。 　　3.热钱(HM):测算热钱规模的一种方法是外汇储备变动额减去贸易顺差和外商直接投资(FDI),其原理是外汇储备的增量一般可分为三个来源,分别是:贸易顺差、外商直接投资(FDI)和热线流入,因此,衡量热钱流入的规模可以表达为:热线流入=外汇储备增量-贸易顺差-外商