秦皇岛南戴河蓝色海岸二期国际海景公寓城策划方案课件.ppt

南戴河蓝色海岸二期 国际海景公寓城 策 划 方 案;策划报告框架;市场宏观分析;秦皇岛城市功能规划分析;秦皇岛城市功能规划分析;秦皇岛城市功能规划分析;秦皇岛城市功能规划分析;秦皇岛旅游经济层面分析;秦皇岛旅游经济层面分析;秦皇岛旅游经济层面分析;秦皇岛旅游经济层面分析;秦皇岛房地产市场发展分析;秦皇岛房地产市场发展分析;秦皇岛房地产市场发展分析;秦皇岛房地产市场发展分析;项目地块分析;地块内部;优势： 1、项目地块平整，无建筑遮挡， 2、天然景观资源优越，土地稀缺 2、交通方便，规模巨大;市场宏观分析结论;策划报告框架;市场调研分析;普通住宅调研分析;普通住宅调研分析;德亿滨海花园 位置：北戴河 总建筑面积：30684.74平方米 其中商业3462平米，酒店式公寓7600平米，住宅近2万平米 容积率1.427 绿地率40.5%，共有8栋， 公寓30 M2—80 M2，30 M2—40 M2为主力户型住宅部分：60 M2—140 M2，80 M2两居为主力户型 开盘日期：2004年5月1日 均价：2300元/平米;客户类型： 主力户群： 外埠个人购买60% 客群所在区域：本市40% ，其余北京、东北、唐山等城市 营销推广渠道：市内路牌广告 东北区域推广 购买用途住宅：自住、度假兼养老 酒店式公寓：投资 销售率：住宅：95% 公寓：40% 销售周期：04年一月开盘——至今 备注：两栋公寓中有一栋发展商自留用于自主经营，已销售酒店式公寓承诺的投资回报是6%。 点评：该项目为集商业、酒店式公寓、住宅为一体的项目。采用欧式建筑风格。酒店式公寓采用包租每年6％固定回报外加4000元的住房消费卡。项目销售状况很好。 ;南戴河鑫海苑小区 建筑类型：普通住宅 户型面积：46－146平方米 均价：1800元/平方米 客群描述：50－60％外地客户 周边配套：商场、银行、超市等配套完善 点评： 项目分期开发，整体小区的人性化设计突出，交通便利，距南戴河的直线距离千余米，本地及外地的购买客户比例相当，销售比较顺畅。;南戴河、北戴河区域的普通住宅平均价格在2000元左右 海港区普通住宅价格在2800元左右 普通住宅主要户型面积在 A 主 力 户 型： 2 居 面 积: 80M2 ——100M2 B 次主力户型： 1 居 面 积：25 M2——60 M2 C 辅 助 户 型： 3 居 面 积：130M2——140M2 购买人群以本地客户 为主，外地客户为辅 本地客户购买用途主要是自住，外地客户购买用途是休闲度假、投资、养老 外地客户多来自于华北和东北区域，包括北京、天津、唐山、沈阳等地。;滨海公寓调研分析;滨海公寓调研分析;滨海公寓调研分析;滨海公寓调研分析;1、本区域公寓项目较少，规模普遍不大。大部分公寓并不直接临海，不具备本项目一期蓝色海岸的先天海景资源。 2、公寓主要以休闲度假、投资为主，小面积的公寓销售较快，高品质的一线海景公寓只有蓝色海岸。 3、公寓部分的销售价格约在4000——5500元之间。 4、主要的需求面积 30M2 ——65M2 5、蓝色海岸主力户型也是以一居室的小户型为主。售价已经达到6000元（含装修）;滨海别墅调研分析;主力户群：企业购买 客群所在区域：本市 、北京、唐山，北京客户占60－70％ 营销推广渠道： 在北京设置销售代表处及外埠推广 购买用途：度假、投资 营销理念：无忧托管，低售付，投资型度假产品 销售率：100% ;同时，由于小区是从主道路至海边依次开发，去海边路线尚未铺设完成，海边的浴场条件较为落后，对二期的销售有一定的不良影响。 碧海蓝天以集合式别墅，大别墅小面积发售，在本地区首创以分时度假和产权销售相结合的销售方式。企业整栋购买现象较为普遍。碧海蓝天销售价格是本区域最高的，单销售状况不错。由此可以看出在本区域存在着一定的企业度假需求。 在中国境内分时度假产品不是主流产品。;滨海别墅调研分析;滨海别墅调研分析;普通住宅类 该类项目由于受到城市经济发展与城市整体规划的局限性的影响，产品档次不高，价位低，但是利用其滨海的环境优势，普遍锁定区域外中档消费能力的群体，以养老和度假为主要使用目的。随着区域整体环境的改善，与人们对海滨生活的向往，发展总价适当的滨海养老型住宅将是区域地产的一个发展方向。普通住宅价格在2000——3000元。 滨海公寓类 具有前瞻性的开发企业，利用自然生态环境优势，为高端客群打造了普通公寓类、酒店公寓类产品，但是由于开发经验不足，产品中缺憾较多，产品营销推广不到位，销售受季节性影响等等原因，导致公寓的销售速度不理想。滨海公寓价格在