宝安商业广场策划方案：关于湖北某县级市的综合商业体策划报告课件.pptx

宝安·商业广场策划方案 上业顾问机构2008.6 Q1当我们拿到商业地产项目？我们希望：1、实现快速销售和资金回笼（持有经营）2、利润最大化3、经营良好，形成持续效益和品牌号召力？Q2商业地产成功的核心要素具备标杆性商业核心的产品合理的业态规划和布局成功的前期商业招商富于攻击力的招商推广系统的营销执行力Q3OUR Mission？——项目梳理项目梳理位处洪湖核心商业区，宏伟南路商圈中段，商业氛围良好，商业集中度较高，项目发展前景良好,具有打造地方标杆性商业项目的基础条件。项目概况项目梳理项目概况基本指标：总占地面积：8352.88平米总建筑面积：约20000平米容积率：﹤3.5商业体量比较适中，适合洪湖这样的三级城市。规划：地上四层 1F：临街铺面、内铺 2F：超市(二楼部分)、内铺 3F：超市(三楼部分)、内铺 4F：内 铺(电影院\KTV)8月10月2008年6月7认筹开盘销售开工招商中心开放项目梳理项目的工程原定进度计划项目概况※ 工期安排很紧，从开工到销售只有四个月的时间，相比正常半年以上的招商预备期来看，招商压力大，对攻击性和策略性要求高。项目梳理我们的开发目标是什么？项目概况快速回笼资金，确保运营安全。市场热销，实现区域高价。开发商的需求是项目短、平、快操作，快速实现资金回笼，在此基础上争取最大化利润。利润最大化经营良好，创造商业品牌项目梳理项目概况 在这样的条件下，项目需要的是： 1、优秀的设计方案和良好的建设管理，帮助实现标杆性的产品建设。 2、良好的招商和营销整合，帮助实现有效的招商运营和销售目标。 3、商业经营管理良好，项目能持续良好运营。Q4实现开发目标我们从那里入手？上业提出： 以市场为导向，确定项目科学的市场定位； 以定位为导向，实现标杆性的产品建设和有条不紊的招商运营及销售，招商与销售的策略要密切关注市场风向和消费群体风向。需要提出注意的是： 实现项目短平快的运作是每个开发项目的目标，这个目标一点都不为过。但就商业项目而言，它不是一个单纯的销售行为，而是与招商和商业经营紧密捆绑在一起的商业行为，招商运营和经营活动的不确定性较多，我们在项目运作上把短平快操作作为目标，但也要切忌操之过急。对项目的投资环境而言，安全操作应在首位，在此基础上通过策略化的运营实现快速的操作和最大化的利润。第一部分项目定位——从市场角度考虑——从价格角度考虑——从消费群角度考虑ONE 从市场角度考虑——1、洪湖概况——2、房地产市场概况——3、区域商业市场概况1洪湖概况地理位置及交通环境位于湖北省中南部，江汉平原东南端,与汉南区、仙桃市相邻。 国土面积为2519平方公里，约占全省总面积的1.39%素有“百湖之市”、“水乡泽国”之称 行政区域划分2个办事处14个镇1个乡 3个管理区全市465个村民委员会，2883个村民小组 总人口约907336人 城区常住人口12.78万人 城区流动人口1.7万人 农村外出务工经商人口约为10万人人口结构及分布经济收入水平1、2007年全市生产总值66.96亿元，增长11.1%2、居民消费价格同比增长4.2% 3、职工年平均工资14403元，同比增长44.9% 4、城镇居民人均可支配收入8505元，增长14.5% 5、金融机构各项存款余额和贷款余额分别为36.13亿元和19.28亿元6、城乡居民储蓄存款26.57亿元投资环境1、第一产业的比重不断下降，二、三产业的比重不断上升。2、城市建设前景良好（1）城市基础建设加速 内荆河东岸拆迁改造，城区主干道扩建、翻修，长江外滩公园，行政中心，二桥重建，天燃气工程等大型工程相继建成或正在兴建，污水处理正式启动，中心城区面貌明显改观。交通、水利、通讯、城乡电网建设明显加强。 （2）政府加大招商引资力度，创造开放有效的政策环境（3）仙洪新农村试验区的建设（4）交通的改善 上业认为： 城市经济条件虽然有限，但已处在小康型的生活水平线，城市经济处在上升和发展的转型期。 这种经济状况的城市，商业项目的开发机遇与挑战并存，主要体现在良好的市场前景和对中高端商户吸引力尚还欠缺的矛盾上。2房地产市场概况商品房市场运行情况及特点1、房地产市场不规范2、商品房开发增多，房价上涨3、商品房销售状况一般 典型住宅项目分析 开发公司：洪湖祥生置业有限公司 项目地址：新市府中心区文泉大道行政中心对面 项目面积：用地面积5万余平方米，建筑面积达7万余平方米 住宅均价：1800元/平方米左右 底商均价：一层为5000-6000元/平方米，二层为2000-3000元/平方米祥生·中央花园开发公司：湖北省帝豪置业发展有限公司 项目地址：洪湖电力局大门右侧项目面积：整个小区的规模为14万平方米左右，一期为8栋住宅住宅均价：1600元/平方米左右 底商均价：暂时还未开始销售帝王·景城商