山东德州联兴星河湾项目营销建议（终稿）课件.pptx

2009.6 联兴十年里程碑的见证—星河湾 谨呈：德州联兴房地产开发有限公司开发目标 树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘的旺盛生命力，持续旺销进一步扩大联兴在德州的知名度,提升品牌附加值,资金快速回笼目 标目 标提案框架:经济分析市场分析项目定位 营销策略销售策略VI系统展示 前面优秀的同行已对经济及市场做出了精辟的分析 在这里为您节省十五分钟4000万亿拉动内需,轻度通货膨胀在所难免经济下半年中国经济以稳步上升为主旋律房产政策趋向于自住需求,持续遏制投资需求市场德州房市会再度升温,改善型住宅调整产品结构本次提案完全基于市场现状及经济危机影响及判断总体定位客户梳理项目定位容积率建议建筑规划建议户型建议总体定位领驭城南 开启河居花园式住宅形象定位“采菊东篱下 悠然见南山”城南河畔桃源生活风水定位将三干渠在规划中,化意为一条龙 规划四个景观组团,化意龙的爪藏风蓄水之所,风为贵,水为财城南区域各大工厂职工，个体工商户、私营企业主属 性：本地原住居民及周边企业职工、个体经营者、企业老板及中高层管理者置业目的：本地居民换房或新生代置业；个体工商户、私营企业主及中高层管理者自用客户特征：本地原居民及个体工商户传统文化较浓，思想较保守；企业老板及中高管，学历高， 与外界接触多，生活比较有品位，追求档次高、优质的物业，有较强的投资意识。经济状况：28-50岁，收入高、经济实力极强，购买力及消费力强，3万左右客户梳理城北铁西客户受大盘影响，改变了以往对区域的理解，追求生活品质的北部及西部客户群体。偶得客户偶得客户重要客户重要客户德州南部城镇客户职业背景：企业职工及中高层领导，受工作区位及项 目质素影响的部分人群置业目的：居住为主、投资为辅客户特征：企业职工思想前卫，能接受喜尝试新鲜事 物，追求价廉质优的物业，经济务实，追 求向往高档生活。经济状况：23—40岁，收入稳定，年收入1.5 - 3万主力客户主力客户周边客户表现特征家庭结构一般家庭有1个孩子大家庭有2个及2个以上子女，大部分与父母同住对中小户型居家产品较钟情，长期居家需求居住现状以自建平房及小产权房为主商品房主要选择早期周边开发的项目院落和120平米以上三房为主经济实力依靠本地资源，自主经营或企业上班为主，有一定的经济积累具有较高的消费力及购买力置业需求自住改善居住环境，换房投资资产保值增值，出租关注因素地段、价格、档次、环境、产品、配套、物管热衷向往档次高的物业产品数量几年内本区域人口变化不大，购买人群有限，市区工薪阶层和周边县市人是购房生力军具象客户总结客户分类区域分布购买目的比例预测需求户型利益攻击点本地原住居民陈公堤口及周边村镇自住5%2-3房产权、档次投资4%1-2房资产保值增值私营企业主装饰材料及石材市场等自住5%2-3房环境、档次、身份企业员工周边工厂企业自住32%2房环境、档次、配套个体工商户德城区及周边县市自住35%2房价格、环境、档次投资4%1-2房升值潜力公务员及其它城区及周边县市自用15%2房价格、环境、档次购买用途：以自用为主，占92%，投资占8%，户型以2房为主特殊客户群体老龄群体在我们项目中不可忽视第一：离主城区远空气质量高第二：项目景观健身等养生资源丰富第三：社区巴士交通便捷注重风水,人以群分身份象征居住人群不混杂、物管完善物业管理、居住人群大社区，园林景观社区规模、园林景观生活便利、升值潜力、性价比社区配套商业、会所、健身房、老年娱乐、小孩嬉戏区域价值、价格客户对本项目的价值取向“城市中坚力量”关键词：务实、有基础、地缘性、成就感受客户对本项目的启示思考：我们的客户是一群什么样的人？ 他们的共性是什么？初次置业关注点: 价格 产品容积率建议案例： 星海华庭——将容积率做到最大卖得比竞争对手低迅速盈利容积率建议容积率发生变化了,产品类型及客户层面均要分生变化提高容积率,增加景观环境面积1.2—1.51.6—2容积率建议一期建议规划建设16万,小高层销售面积3万,多层2.5万,商业1万70-85平方套二户型70-85平方套二户型加部分45—55的投资户型85-95平方套二户型加部分100—120的套三户型一期容积率约为2.0后期容积率逐步提升建筑规划建议导言:本案的操作难点在小高层销售及整盘的调性高度上.在建筑规划这部分我们首先解决下小高层去化慢及认可度低这个问题客户对于小高层的抗性在哪里?听听客户是怎么说的高先生:小高层公摊太大,物业费也高,弄个小高层买得起住不起呵..李女士:小高层啊,用电梯的吧,要是电梯坏了或停电那可怎么办啊.听住小高层的朋友说水流很小.解决建筑规划建议简约雅致 落落大方园林景观建议根据不同的景观组团,在楼座间模糊缓冲区域安放桃树过渡起到点晴的作用园林景观建议选用部分成年树木园林方面重点:人与自然融