典型商业分析酒吧街招商推广计划商业包装操盘策略物业设计课件.pptVIP

招 商 进 度 注：拟招商进度的时间节点在2010年1月-12月的情况下，制定招商进度表。 时 间：3个月 强化团队：招商团队组织与强化招商策略 招商准备：主力店的筛选，目标客户资料收集。 前期调研：对南京市的推广媒体进行摸底与选择。 招商对象：细化招商的档次、品牌的目标商户。 分 析：前期的招商团队组织与推广媒体的选择，能够吸引商户与消费者的注意力，为后 期的招商埋下伏笔。 推 广 战略目标：在目标品牌商家引起关注点。 主 题：浪漫-爱情篇 推广方式：以媒体推广为主要手段，用特色户外辅助。 工程配合：招商中心启用。 执 行： 新闻炒作。 媒体选择： 选择针对性的报纸与媒体进行宣传推广 炒作主题：《寻找：我的爱情在那里》；《浪漫：南京摩天轮的魅力》。 筹备阶段深度分析 招 商 启 动 阶 段 注：招商启动阶段是整个招商最重要的环节，为保证此环节的招商成果。利用本司的优势，将会在上海、港、台等地，进行具有针对性品牌的招商相关动作，以保障招商进度有序进行。 时 间：4个月 招商进度：招商完成50% 招商业态：餐饮、娱乐、休闲、零售全面招商。 主 力 店：主力店进驻签约仪式。 招商策略：根据招商过程的碰到的问题，将调整招商的策略。 分 析：随着招商有序的进行，展示招商的成果。对招商推广的效果进行分析，若出现问 题，将快速有效的调整招商策略。 推 广 战略目标：主力店的签约激起潜在商户入驻意愿。 主 题：前景篇 推广方式：以签约仪式、营销活动为主要手段，用平面类推广途径进行辅助。 工程配合：商业物业封顶。 执 行： 签约炒作。 场地选择：商业项目地（场地氛围设计、媒体配合） 炒作主题：《下一站：财富聚集点》；《在这里：寻找属于你的“爱”》 启动阶段深度分析 招 商 实 施 阶 段 注：招商实施阶段的关键是知名品牌的聚集效益，充分利用品牌效应进行推广。知名品牌进 驻，可以打消其余小商户的疑虑。有效的推广活动与招商人员有针对性的解决问题策略 必将提高整体的招商进度。 时 间：4个月 招商进度：招商完成95% 招商业态：规划业态全部进驻。 进驻装修：85%的品牌商进驻装修完成。 业态统计：各业态的统计分析，测算盈利效益。 分 析：招商基本完成，进行各业态的统计，测算盈利效益的整体水平。将有效规避经营风险。 推 广 战略目标：招商进度的推进，树立商户对良好经营前景的信心。 主 题：保障篇 推广方式：以接触客户、商户讲堂为主要手段，以对项目特色宣传为辅助。 工程配合：商业物业工程完成。 执 行： 商户大讲堂。 商户选择：以大品牌牵头，散商户跟随的策略。 炒作主题：《你知道吗：南京商业即将改变》；《赚钱：你们准备好了吗？》 实施阶段深度分析 规避方法：进行差异化定位，以新颖的主题吸引目标客户群，在业态配置上在进行与主题商业相关联的业态。 1、项目三公里商圈内商业产品较为丰富， 如大观.天地MALL、挹江门创意产业园。 两项目涵盖商业办公等形态，量体较大，且位置优于我司项目。 规避方法 问题点 问题点 规避方法：根据‘南京外滩’这一规划，本项目在其辐射边上，距离规划中的核心商务区仅600米，本案在业态配置上充分考虑未来区域内的商务人士。 2、下关区并非南京知名消费区域 由于本项目是世茂滨江新城的配套项目，位于下关区，并非南京知名消费区域，且地块位置较为隐密，除项目 居住客群外较难挖掘外来消费。 规避方法 问题点 规 避 风 险 规 避 风 险 规避方法：根据商业项目周边的风景综合考虑下，在主题定位我们选择走旅游地产的方向进行规划。 3、商业项目处于项目内部，无对外标示性，除自身住宅项目的住户，商业项目将无外来人流量，定位于传统的商业中心，将面临较高经营风险。 规避方法 问题点 问题点 规避方法：坚持旅游地产定位的规划，鲜明的主题将吸引并扩大目标消费群体，提示商业项目的关注度与知名度。 4、若以传统的商业配套定位，目标消费群体将局限本项目的居民，加上区域内的成熟商业中心的竞争，零售业态将面临消费基础不足的现象。 规避方法 问题点 时间向度 关注程度 高 低 过去 未来 区位 价位 主题、特色 规模 消费环境 心理感受 目前 消 费 心 理 分 析 新颖的定位，是项目的成功的关键，纵观区域内的商业已呈现饱和式状态。结合商业项目的位置，交通不便的情况综合考虑，整合项目的优势，规避难点，差异化定位，主题新颖等。 经我司研究以浪漫为主题去发展商业项目。 充分利