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开封杞县万豪温泉花园行销思路提案课件
杞县万豪温泉花园行销思路提案;市场板块;市场板块;理性看市场/积极看项目……;市场研究内容:;杞县概况; 面积1243平方公里,人口105万;悠久的历史留给杞县光彩夺目的文化遗产!同时为项目形象树立奠定了深厚文化内涵!; 杞县位于河南省东部,隶属七朝古都开封市。杞县历史悠久,商朝时建立杞国,距今已有3700年的历史。杞县人杰地灵,历代名人辈出。;杞县——文化遗产;农业发达;工业基础好;经济发展迅速; 杞县文化底蕴浓厚,星罗棋布的历史文化遗存与品位上乘的生态自然景观交相辉映,构成了杞县得天独厚的文化资源优势。
;一、杞县房地产市场发展现状; 总体上杞县房地产市场供需两旺,且市场潜力比较大。;整体市场现状一;市场投放量不断增加
整个杞县房地产市场正处于强有力的起步阶段,大量的楼盘相继开始开发,投放量不断上升,为杞县房地产的发展奠定了基础。;市场销售潜力巨大
杞县房地产市场2006年正式起步,起步较晚;以前所未有的消费热情特别是经济的较快发展,城镇化进程加快,大力支撑着杞县楼市的迅速发展。
整个房地产市场的不断发展,楼盘的不断兴起,有效刺激人们的消费欲望,起步较晚,整个杞县的房地产市场拥有着巨大的销售潜力。;整体市场现状四;从上表中我们看出,杞县的房地产市场销售均价基本都在1600元/㎡以上,拉高价格的主要是新时代商业港和碧水蓝城,电梯小高层的物业类
型是拉升均价的重要因素之一。;整体市场现状五;从表中得到,目前杞县房源投放量以115-130三房为主,主要为满足自身居住需求。同时,两房的投放量比例很小,且三房面积区间选择性较小,根据市场调查访问,两房的消费需求仅次于三房需求,因此,70-90平方的两房、105-115平方的精简三房是目前市场投放空白点。;购房客户以杞县本地居民为主
杞县购房客户主要以本地行政单位公务人员、企事业领导、个体商户、私营业主以及乡镇子女上学购房,青年婚房较高收入者为主;少量在杞县做生意者也存在购房行为。;挑灯观点:;二、竞争在售个案分析;新时代商业港;碧水蓝城;豫森首府;星城湾; 目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段,基本保持平稳趋势,客户接受无过多抗性,意向主要表现在价格,环境、交通、户型等方面。
从户型结构上看,110-129宜居三房为市场主力户型,70-90平方的两房,105-115平方的精简三房投放较少,是我们项目的绝佳机会点。
另外项目可通过立面创新,户型配比,面积控制、温泉,社区监控系统,可视对讲以及景观规划亮点等产品力附加值上多做文章,并通过推广包装形象的高度塑造以及售卖策略等后期运作,全方位阐述项目品质,使我们项目区别并高于其他项目。;三、项目论证;总占地:(约40亩)
建筑形态初定为7层带电梯房
内部配套:会所、幼儿园、地下室
初步规划有1200米温泉、800米深矿泉水。;项目现有的核心竞争力:;通过以上分析,我们认为:;说位置?
我们比不过新时代商业港,与其他几个项目优劣势相当。
说电梯房?
碧水蓝城7层带电梯,销售并不顺利。
说规划与景观?
豫森首府,地块方正,而且打出了生态水景、植物园式社区典范。
说温泉?
豫森首府也提出了温泉水的概念,我们并不是独一无二的。
说价位?
我们拿地价格和利润预期又比星城弯高。
;为项目量体打造一座金身;精、细、特、品;精:精工
体现在工程材料,电梯品牌等质量的可靠性。
;细:细致。
社区内标示牌、路灯杆、步道地砖、栅栏、长椅、垃圾箱等造型和选材的细致。;停车位;垃圾桶;售房部门口展示社区
路灯设计;特:特色。
建设局部跌水、喷泉水系,特色花卉、树木的种植,1200米深层温泉等等。;景观示意;品:品位。
主要体现在项目的立面
风格、大门造型、以及形象
塑造、售房部包装上。给人
一种高品位的感觉。;立面风格建议;文水路大门造型参考;售房部包装;售房部门口配置
物业形象保安;经济两房.精致三房.舒适三房;户型建议:;产品建议:;景观规划及道路设置方面走人性化设计;
我们通过项目精、细、特、品的打造,做到人无我有,人有我优,从硬件设施上成为杞县首屈一指的名副其实的高端品质楼盘!
通过对户型面积、配比的设计,购房总款的合理控制,使项目成为杞县人民心中高贵不贵的口碑楼盘形象!
;目前市场环境下(政策、市场、环境、项目);客群结构;客户群购房的需求动机?;;;行销板块;作为楼盘开发,启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段,这就首先需要一个准确鲜明的,能直接反映出项目灵魂的案名。它是项目传递一种独有生活主张或精神主张的凝缩。;案 名
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