开封杞县万豪温泉花园行销思路提案课件.ppt

杞县万豪温泉花园行销思路提案;市场板块;市场板块;理性看市场/积极看项目……;市场研究内容：;杞县概况;　　 面积1243平方公里，人口105万；悠久的历史留给杞县光彩夺目的文化遗产！同时为项目形象树立奠定了深厚文化内涵！; 杞县位于河南省东部，隶属七朝古都开封市。杞县历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3700年的历史。杞县人杰地灵，历代名人辈出。;杞县——文化遗产;农业发达;工业基础好;经济发展迅速; 杞县文化底蕴浓厚，星罗棋布的历史文化遗存与品位上乘的生态自然景观交相辉映，构成了杞县得天独厚的文化资源优势。 ;一、杞县房地产市场发展现状; 总体上杞县房地产市场供需两旺，且市场潜力比较大。;整体市场现状一;市场投放量不断增加 整个杞县房地产市场正处于强有力的起步阶段，大量的楼盘相继开始开发，投放量不断上升，为杞县房地产的发展奠定了基础。;市场销售潜力巨大 杞县房地产市场2006年正式起步，起步较晚；以前所未有的消费热情特别是经济的较快发展，城镇化进程加快，大力支撑着杞县楼市的迅速发展。 整个房地产市场的不断发展，楼盘的不断兴起，有效刺激人们的消费欲望，起步较晚，整个杞县的房地产市场拥有着巨大的销售潜力。;整体市场现状四;从上表中我们看出，杞县的房地产市场销售均价基本都在1600元/㎡以上，拉高价格的主要是新时代商业港和碧水蓝城，电梯小高层的物业类 型是拉升均价的重要因素之一。;整体市场现状五;从表中得到，目前杞县房源投放量以115-130三房为主，主要为满足自身居住需求。同时，两房的投放量比例很小，且三房面积区间选择性较小，根据市场调查访问，两房的消费需求仅次于三房需求，因此，70-90平方的两房、105-115平方的精简三房是目前市场投放空白点。;购房客户以杞县本地居民为主 杞县购房客户主要以本地行政单位公务人员、企事业领导、个体商户、私营业主以及乡镇子女上学购房，青年婚房较高收入者为主；少量在杞县做生意者也存在购房行为。;挑灯观点：;二、竞争在售个案分析;新时代商业港;碧水蓝城;豫森首府;星城湾; 目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段，基本保持平稳趋势，客户接受无过多抗性，意向主要表现在价格，环境、交通、户型等方面。 从户型结构上看，110-129宜居三房为市场主力户型，70-90平方的两房，105-115平方的精简三房投放较少，是我们项目的绝佳机会点。 另外项目可通过立面创新，户型配比，面积控制、温泉，社区监控系统，可视对讲以及景观规划亮点等产品力附加值上多做文章，并通过推广包装形象的高度塑造以及售卖策略等后期运作，全方位阐述项目品质，使我们项目区别并高于其他项目。;三、项目论证;总占地：（约40亩） 建筑形态初定为7层带电梯房 内部配套：会所、幼儿园、地下室 初步规划有1200米温泉、800米深矿泉水。;项目现有的核心竞争力：;通过以上分析，我们认为：;说位置？ 我们比不过新时代商业港，与其他几个项目优劣势相当。 说电梯房？ 碧水蓝城7层带电梯，销售并不顺利。 说规划与景观？ 豫森首府，地块方正，而且打出了生态水景、植物园式社区典范。 说温泉？ 豫森首府也提出了温泉水的概念，我们并不是独一无二的。 说价位？ 我们拿地价格和利润预期又比星城弯高。 ;为项目量体打造一座金身;精、细、特、品;精：精工 体现在工程材料，电梯品牌等质量的可靠性。 ;细：细致。 社区内标示牌、路灯杆、步道地砖、栅栏、长椅、垃圾箱等造型和选材的细致。;停车位;垃圾桶;售房部门口展示社区 路灯设计;特：特色。 建设局部跌水、喷泉水系，特色花卉、树木的种植，1200米深层温泉等等。;景观示意;品：品位。 主要体现在项目的立面 风格、大门造型、以及形象 塑造、售房部包装上。给人 一种高品位的感觉。;立面风格建议;文水路大门造型参考;售房部包装;售房部门口配置 物业形象保安;经济两房.精致三房.舒适三房;户型建议：;产品建议：;景观规划及道路设置方面走人性化设计; 我们通过项目精、细、特、品的打造，做到人无我有，人有我优，从硬件设施上成为杞县首屈一指的名副其实的高端品质楼盘！ 通过对户型面积、配比的设计，购房总款的合理控制，使项目成为杞县人民心中高贵不贵的口碑楼盘形象！ ;目前市场环境下（政策、市场、环境、项目）;客群结构;客户群购房的需求动机？;;;行销板块;作为楼盘开发，启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，这就首先需要一个准确鲜明的，能直接反映出项目灵魂的案名。它是项目传递一种独有生活主张或精神主张的凝缩。;案 名