房地产政策的利益博弈视角观察2023371166课件.ppt

地方政府的利益诉求 更多关注本地区的发展、地方官员自身任期内的发展，而GDP增长速度又成为衡量政绩的一个重要因素。 房地产业的发展能带来短期的经济繁荣。与其他行业不同，房地产行业不需要太多技术和管理经验积累，依靠政府廉价的土地供给和银行信贷的支持，在短期就可以快速发展起来。而且房地产业的发展对上下游产业的拉动很大，房地产业一活跃，其他相关产业也跟着活跃起来。 房地产业的发展是看得见的经济发展。一个城市市容的改善和当地居民其他生活条件的改善相比，给人的影响要直接的多，深刻地多，更能反映地方官员的政绩。 出让土地使用权极可以短期内大量增加地方政府的财政收入，用于地方建设，又可以给部分官员带来大量的租金收入。 直接卖地：土地出让收入用于地方建设。 土地储备：向银行贷款，先搞建设、土地升值后再行出让，即所谓城市经营 中央政府调控的重要指标 耕地面积总量与建设用地总量的合理配比 房地产的开发强度、开发总量的增长速度 投资规模的合理增长(固定资产投资） 房地产信贷规模（国家金融风险） 房地产业与其他产业的协调发展：既要带动其他关联产业发展，又要与其他产业保持适当的比例关系。 商品房销售率、空置率，房价（供需平衡，稳定增长） 房地产产业的内部结构，物业的总量配比（地方政府为主导）：住宅、商业、写字楼等不同物业的合理总量配比。 住房供应的梯次结构：高档、中档、低价、经济适用房的合理配比。既满足富人的高端居住需求，又使贫穷老百姓和低收入者有房可住。 国家和各级政府宏观调控房地产业的手段 经济手段：主要运用经济方面的政策、措施对房地产业进行宏观调控。 产业政策：主要用于调节房地产业与国民经济其他产业之间，房地产内部之间的各类结构，分为三个层次： 确定房地产业在国民经济中的地位和规模、发展速度的政策，如通过国家中长期发展规划对房地产制定目标等； 指导行业本身的政策：如当前各类开发区的清理、整顿的政策； 更为具体的产业政策：为控制别墅等高档房的开发，而制定的有关暂停别墅、高尔夫审批的规定等 法律手段：政府通过立法、司法，运用法律法规来规范房地产经济运行的秩序，使房地产业的发展走上健康的可持续的发展道路。 行政管理和计划管理手段： 通过制定土地利用规划、房地产开发计划、控制房地产的开发规模、结构和空间布局； 保证国家的法律、法规、政策在房地产开发中得到贯彻、实施； 为房地产的合理发展提供必要的服务，如协调征地、拆迁中出现的种种问题，为社会、公众提供房地产发展的信息等。 地方政府的调控手段 优惠政策招商引资，吸引开发商，结成利益共同体 大量拆建，刺激市场需求 提高拆迁的补房标准，推动房价不断上涨 抬高土地拍卖的价格 控制和取消经济适用房 操纵媒体，甚至操纵房地产数据，误导消费者 银行、基金等金融机构的利益诉求 银行 房地产价格上涨过程中，银行把对房地产企业贷款和居民购房贷款看成没有风险、收益稳定的一块肥肉。 最近部分商业银行为了降低不良贷款的比例，拼命扩大信贷规模，想用新增贷款来冲低不良贷款的比例。 银行的内控机制太差，风险意识薄弱，存在大量的违规违法行为。最近国家审计署查出，上海某一家银行给一个客户的购房贷款就高达七千多万。 信贷软约束，助长了房地产市场的投机。 国家商业银行改革落后，银行资产的所有者缺位造成的。 基金、外来投资、游资 谋取投资收益 房地产开发商的利益诉求 追求经济利益而忽视社会利益：利润最大化； 尽量追求土地获取的低廉成本： 尽量追求高档房：别墅而非经济适用房 尽量四两拨千斤：提高自有资金利润率 贷款（土地抵押、房产抵押） 工程垫支、拖延工程款 预售 附：旧有政策环境下开发商的暴利来源 来源一：土地重置成本： 当政府将土地使用由无偿使用专为有偿，从协议出让到招拍挂之后，导致土地的重置成本（土地当前获取的成本）远远大于储备成本（原始获取的价格+持有期财务管理成本） 房地产的销售价格=成本+利润 成本：土地重置成本+建筑及配套成本+管理成本等 利润：利润率受供求关系、行业利润率的影响 关键所在是：土地重置成本 远远大于 土地出被成本；差价构成了众多开发商的第一桶金。 举例：2000 年，某开发商以20万/亩的价格拿到了100亩土地，时至2004年，土地价格为100万/亩，其间的财务管理成本算作2000万，假设2004年房屋开发完毕，销售定价之时的成本并非当出原始拿地成本的20万亩，而是如今的重置成本100万/亩，开发商6000万元的土地升值收益构成了第一桶金。 来源二：自有资金利润率 背景：98年东南亚金融危机之后，扩大内需以政府基础设施建设为重点，贷款以有抵押、有担保为要求。 这些年开发商的自有资金率普遍低于10%，最低达0.6%，远低于国际通行标准。通过银行贷款这一财务杠杆，开发商获得了丰厚的自有资金利润