社区商业长沙中信新城首期物业商业配套发展建议（合富辉煌）课件.pptx

中信新城首期物业 商业配套发展建议报告目录一、项目SWOT分析二、商业整体定位建议三、项目首期开发建议一、项目SWOT分析 项目优势分析（Strength）品牌形象良好，商誉度极高交通便利区域未来发展优势良好区域不断增加高消费居民“三市融城”新中心投资潜力大????? 项目劣势分析（Weakness）目前项目长驻人口的缺乏缺乏商业气氛市政配套不完善措施：提前营造自身配套建设，以小环境带动大环境使买家、租家营造一种地块虽未启动，但区域前景无限的感觉。通过媒体及自身宣传，将相应政策规划提前炒作。??????? 项目机会分析（Opportunity）众多高收入人群不断的迁入对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求中信的品牌形象良好，在市场有极高的号召力??? 项目威胁分析（Treatment）进入大盘竞争时代新政对商铺利润降低大项目的投入大、周期长消费固定性目前人流尚不足以承载一个如此大型商业项目项目周边商业物业的销售价格尚未拉升?????? 结论基于上述原因，建议本项目商业部分以片区发展的提升而提升——分期、阶段性开发；需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活；针对”长珠潭”中高收入阶层，同时适合游客消费的一站式购物乐园。???二、商业整体定位建议项目整体定位一、项目总战略：依托项目的资源条件，发挥综合体各功能物业相互助益的优势，在产品的概念和设计上创新，整合形成项目的价值体系，以全方位超越竞争者、脱离竞争层面而取胜，并以物业功能的弹性来规避未来可能的风险。 项目总战略 综合体的优势设施共享功能互动客户共享分战略——综合体战略对各类型物业进行合理的定位、功能划分及配比，发挥综合体资源共享、各功能相互助益的优势?? 项目总战略规划设计产品创新功能定义环保、生态概念服务为先导功能弹性附加值……产品战略分战略之二——产品战略在产品的概念和设计上进行创新，对功能重新定义，建立不可替代的竞争优势??? 项目总战略 酒店（产权式酒店） 　 住宅 （酒店式公寓） 写字楼信息产业商务公寓 商　　业　服务式 　战略——规避风险战略物业功能保留弹性，在预计到风险时可进行功能的转化。形成产业链是项目有序发展的重点。??? 项目总战略 项目定义 分战略之一——综合体战略超越竞争脱离竞争层面 超级竞争者分战略之二——产品战略分战略之三——规避风险超级竞争者商业部分形象定位 　　辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、融入创新元素的消费中心.商业总体功能定位 高尔夫精英俱乐部+主题游乐园+品牌名店街+主题餐饮（多家）+名车专卖店+特色酒吧+艺术展览馆+儿童天地(反斗城 城)+酒店+其它部+ 园+ 街+）+ 店+ 吧+馆+ 地( 店+利用娱乐与餐饮业带动零售业，利用高尔夫休闲运动文化与艺术馆 吸引中高端消费人群的关注目标：吸引“长株谭” 的20%中高端消费群 整体功能构成 中信新城生态休闲商业街区集中商业产业链旅游观光略购物酒店开放式运动设施 儿童游憩中心 健身中心 各种俱乐部 娱乐 餐饮 家居…………信息产业 旅游业………………………………功能组团的分类主营功能组团 提供购物为目的的营业空间，实现商品贩卖为主要功能，主营业态包括超市、主题商场、名店街等。辅营功能组团 提供非购物为消费目的的营业空间，实现商业的配套服务为主要功能，主营业态包括娱乐、休闲、餐饮、商业文化等的经营场所 功能组团的细分 主营功能组团 日常性购物功能区 实现本地消费群和观光消费群购买经常性商品的营业空间，主营业种包括生活用品、服饰、皮具、鞋、珠宝、化妆品等多为小件消耗性商品。 居家型购物功能区 实现本地和周边消费群满足居家生活需要的营业空间，主营业种包括家私、家饰、家居用品、家电等，多为大件耐用商品。功能组团的细分体验式购物功能区实现观光消费群和本地消费群观光游玩之余随意性消费的营养空间，主营业种包括影音产品、工艺品、精品、礼品、特色化产品等非经常性商品。目的性购物功能区 实现观光消费群和本地消费群有目的针对性购物空间，主营业种包括家居产品等非经常性商品。 功能组团的细分 辅营功能组团 娱乐消费功能区 实现本地消费群和观光消费群娱乐消费的营业空间，主营业种包括电影放映、室内滑雪场、主体乐园等盈利性娱乐设施。 休闲消费功能区 实现本地消费群和观光消费群休闲消费的营业空间，主营业种包括高尔夫俱乐部、 SPA女子俱乐部、攀岩、射击等盈利性健康休闲设施。功能组团的细分餐饮消费功能区实现本地消费群和观光消费群饮食消费的营业空间，主营业种包括西餐、中餐酒楼、中式西式快餐、冷饮、特色餐饮、各地异国小吃等餐饮场所。功能分区对地块分区的影响 通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区