奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告127P课件.ppt

奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告;;;【读城】;【读城】;【读城】;【读城】; 上海市宏观经济运行特点： 2010年后上海总体经济运行将趋于平稳，人均GDP持续增长，预计消费结构升级的趋势将会更加迅猛； 第二产业经济效益改善； 第三产业发展加快，所占比重逐渐增加； 未来转变经济增长方式将作为“十一五”规划的主线，包括大力发展第三产业，现代服务业迎来新的转折点，“三、二、一”产业结构形成。;;数据来源：网上房地产; 2、商品房成交价格走势;二、上海商用物业市场概况 1、成交面积走势;2、成交价格走势;3、各区成交概况;4、环线成交概况; 上海市房地产市场特征： 1、商品住宅市场将重新步入新一轮的调整阶段，成交量即将下降明显，成交价格稍有调整。 2、商用物业进入黄金时代，量价上升明显。 3、办公物业处于区域调整阶段，近郊将成为未来投资热点。;;【观奉贤】;【观奉贤】;【观奉贤】;【观奉贤】;【观奉贤】;3、金汇镇产业发展导向 ;【观奉贤】;【观奉贤】;上海工业综合开发区A区;【观奉贤】;经过对区域经济现状、产业规划及规划方向的分析来看： 城市功能向近郊拓展是大趋势、区域龙头第二产业产业升级提升”2.5“产业发展是必由之路 区块产业定位鲜明，发展方向明确将形成以南桥新城为核心向外辐射的新奉贤格局;点题 – 产业地产;【点题】;而承载“2.5”产业的载体 即谓“产业地产”;1、上海产业地产现状;台鼎中小企业园（三类）;盛创企业家园（二类）;中邦MOHO（二类）;3W创研智造（一类）;印象钢谷（一类）;浦江智谷（一类）;2、项目特点罗列;3、产业地产特点概括;第二类项目（中邦MOHO 、盛创企业家园） 区域欠成熟，产业支撑力度不够，配套尚不健全，缺乏政府支持，产品缺乏自我特征，不能在短内达到园区办公的必要条件；在营销手段、广告企划、以及形象包装方面缺乏有效措施，缺乏市场影响力与行业凝聚力；尤其缺乏 客户积累，不能有效利用地产客户资源进行整合，其现阶段客源以开发商关联企业为主。;第三类项目（台鼎中小企业园） 产品档次较低的由于交通条件较差且周边缺???产业支撑，其客源导入具有一定局限性；一味追求低投入低回报的理念，产品落后，规划混乱，面向客源 档次较低，以区域小型生产加工型企业为主。;4、产业地产特点总结;两级化发展;不仅要有缜密的规划;总结： 上海“2.5”产业正快速发展并成为上海经济增长的新亮点; 但所占比重较低，产业发展空间非常巨大； 上海大力推动“2.5”产业发展，政策导向促进“2.5产业”健康发展，目前是市场机会点。 目前市场出现的产业地产项目参差不齐，未来此种形态的地产开发空间无可限量。;品地– 地块价值;【品地】;2、地块现状;金汇工业园区部分入驻企业;项目需要回归到市场找到解决问题的方法，因此我们必须明确：;;2、价值利基——产业结构;3、价值利基——区位规划;150Km;地块占地过小，影响整体规划 周边配套不成熟，无任何公建设施。 项目周边公共交通不便，对人员出入造成障碍。 周边尚未形成相应的商务氛围，以制造业为主，服务业发展薄弱。;阅人 —客群分析;一、目标客户分析;2、重要客户;上海市中国发展总部经济最好的城市 金汇在交通方面、产业方面、规划方面左右逢源 上海几乎是所有长三角地区具备一定规模企业必须进驻的战略型大都市;客户定位;4、客户需求分析;价值体系;功能布局、总体规划、产品设计、软性服务是成为高品质总部办公物业的必须条件，也是跳脱区域竞争、引领市场的唯一途径！;破题 – 项目定位;R2;2、地块总结：;都市型工业基地;;建议实行功能分区——根据功能以及建筑形态进行划分 二期产品建筑面积达到10万㎡以上，已经达到了一个中型企业总部产品的规模，考虑到本产品应当具备一定的现代品质感和企业个性，因此建议整体建筑布局方面，可以考虑分为3个左右的组团，不同组团的分区原则主要根据功能及产品定位的不同，以及建筑形态的区分。在核心组团即总部办公区内按照不同行业属性进行分组细分。 ;6、功能细分;7、功能示意 A.总部办公;B.科技研发;C.成果展示;D.企业会所;“一体两翼” 产品体系;现代生态型高品质总部经济园 独创型、复合型产业群落 全天侯、全功能商务平台 生态化、独特化绿色办公;项目名称;2、产品面积定位;切脉—项目规划;土地分等定级的一般步骤;土地价值划分;区域因素;土地价值评定;;地块价值总结： 通过网格法计算土地价值，将地块分为三级; 根据利润最大化及功能整体低密度、产品多样性的原则： 在地块价值最佳区域设置独栋区 在地块价值其次区域设置双拼、联排办公区域 在地块价值相对较小的区域留置自用办公区及商务配套区;地块产品布局示意;