物业新员工入职6-物业管理基础知识培训.pptx

;;1、物业管理的起源与发展： 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。 传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国（奥克维娅-希尔女士）。 现代物业管理的产生于19世纪末的美国： 1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立； 推动成立了第一个全国性的业主组织： 建筑物业主组织。 ;2、物业管理在中国的产生与发展： 萌芽时期（19世纪中叶——1949年） 休眠时期（1949年——改革开放） 蓬勃发展时期（改革开放后） ;萌芽时期（19世纪中叶——1949年） 19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。 上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。 ;休眠时期（1949年——改革开放） 新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。 所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。;蓬勃发展时期（改革开放后） 住房从福利分配到货币化分配转变。 1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。 1993年6月28日，中国第一个物业管理行业组织深圳市物业管理协会成立。 1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。 1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布（其中业主委员会的规定源自万科天景花园的实践）。 ;蓬勃发展时期（改革开放后） 2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》实施。 2003-2004年，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等先后颁布实施。 2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》实施。 ;1、物业管理服务内容 物业管理服务的内容按照物业服务合同??约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。 ;2、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务 公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。 特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。;3、物业服务费用主要用于以下开支： （1）、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）、物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用； （4）、物业管理区域绿化养护费用； （5）、物业管理区域秩序维护费用； （6）、物业管理区域环境卫生维护费用； （7）、办公费用； （8）、固定资产折旧费； （9）、经业主大会同意的其它费用;5、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳 出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 6、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用 开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。 7、电梯费用如何交纳；首层是否要交电梯费 电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。;8、什么是物业共用部位和共用设备设施 （1）、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构；（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋顶、屋面、垃圾通道等。 （2）、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、水泵、供水设备、中水设备、电梯设备、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、保安监控设备、保安对讲设备、供电设备、通信设