2011年华川涪陵项目市场研究报告完稿.doc

华川涪陵项目市场 研究报告 【撰 领域机构】 2011年2月 目 录 【前言】： 5 【本案研究逻辑】 6 【核心导读】 7 第一部分 城市背景研究研究 10 1.1涪陵城市发展研究 10 1.1.1涪陵概述 10 1.1.2涪陵城市定位研究 11 1.1.3涪陵城市空间结构研究 12 1.1.4领域观点 14 1.2涪陵城市经济研究 15 1.2.1涪陵区近三年GDP研究 15 1.2.2涪陵区近三年财政收入研究 17 1.2.3涪陵区近三年人均居住面积研究 18 1.2.4涪陵区近三年人均可支配收入研究 18 1.2.5涪陵与周边城市经济对比研究 19 1.2.6领域观点 22 1.3涪陵产业结构研究 23 1.3.1涪陵区近三年产业结构研究 23 1.3.2涪陵区重点产业发展研究 24 1.3.3涪陵区产业布局研究 25 1.3.4领域观点 27 1.4涪陵道路交通研究 27 1.4.1铁路 28 1.4.2公路 29 1.4.3水路 30 1.4.4领域观点 31 1.5涪陵旅游环境研究 32 1.5.1一小时经济圈内旅游开发研究 32 1.5.2大三峡旅游市场涪陵价值研究 35 1.5.3领域观点 37 1.6涪陵城市配套研究 37 1.6.1商业市场格局研究 37 1.6.2涪陵酒店市场格局研究 46 1.6.2涪陵教育配套 47 1.6.3领域观点 47 1.7本部分综述 48 第二部分 涪陵房地产市场研究 49 2.1宏观政策研究 49 2.1.1 2010-2011年楼市政策研究 49 2.1.2新国8条及房产税专题研究 52 2.2涪陵房地产市场研究 59 2.2.1涪陵房地产宏观市场研究 59 2.2.2涪陵房地产微观市场研究 62 2.3周边区县房地产市场研究 92 2.3.1涪陵与周边区县关系研究 92 2.3.2武隆房地产市场研究 94 2.3.3丰都房地产市场研究 98 2.3.4南川房地产市场研究 102 2.3.5长寿房地产市场研究 107 2.4本部分综述 112 第三部分 专项市场研究 114 3.1旅游地产市场研究 114 3.1.1重庆市旅游业发展现状 114 3.1.2重庆旅游地产发展状况 119 3.1.3重庆旅游地产发展阶段 123 3.1.4重庆旅游地产发展重点片区 126 3.1.5重庆旅游地产产品需求特点 127 3.1.6重点旅游地产项目分析 127 3.1.7旅游地产市场小结 132 3.1.8领域观点 132 3.2高尔夫地产市场研究 133 3.2.1重庆高尔夫市场研究 133 3.2.2重点高尔夫项目分析 140 3.2.3高尔夫市场小结 158 3.2.4领域观点 159 第四部分 国内典型大规模项目发展模式研究 160 4.1华侨城模式（旅游先行） 160 4.1.1先做旅游——华侨城及属下四大主题公园 160 4.1.2后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱 162 4.1.3华侨城旅游地产的利润 165 4.2芙蓉古城模式（地产+旅游同步开发） 167 4.2.1芙蓉古城开发背景 167 4.2.2项目开发理念 167 4.2.3芙蓉古城的规划设计 168 4.2.4芙蓉古城创新总结 174 【前言】： 非常荣幸能够得到华川公司的信任！于该地块，我们充满激情，尤其在高速城市化的今天，在所谓标准模版大行其道的当下，欲望与资本的快速推动，往往让我们放弃了一个地块本真的探寻，而期望一个一蹴而就的标准化模版就可横扫天下！而华川是一个有高度文化追求和深度品质质感要求的企业，需要的是永远在自身企业价值观下的一套准则！我们反对器官移植式的完全克隆，任何一个地块都有其内在的灵魂！领域人，始终坚信，土地的灵魂始终在那里，我们需要的是用我们的执着与专业，让她的灵魂更为体面而优雅的展示出来！好建筑的叠加并不能就产生一座美好而又友好的城市，唯有有机的组合、差异化的主题发展概念 、品质的建筑标准、高规格而又便捷的品质化配套，才能让整个项目更具审美内涵与消费张力。 【本案研究逻辑】 我们的出发点：着眼于需求机会的产生，并寻找机会与地块之间的匹配性。换句话说，我们首先考虑的是涪陵这座城市在辐射大重庆时，地块的客户群在哪里？哪些资源条件与要素成为了吸引客户的所在？而在辐射本土及周边县城客户时，本项目地块的客户群又从何而来？ 我们的路径：从一小时经济圈剖析涪陵这座城市可能的营销半径，从而为项目寻找出差异化的开发方向与可能的消费土壤；从涪陵的区域中心城市地位推导涪陵在未来诞生的消费机会与趋势；从典型案例的发展模式为项目地块打造提供可能的模式借鉴；从地块的规划指标与城市特征（距离核心城区近），探寻地块最现实、最本土的消费土壤。 我们的方法：结合城市空间拓展、城市经济发展与辐射力、