城市次焦点历史地段空间改造策略.docVIP

城市次焦点历史地段空间改造策略 　　充分开发利用城市特有的历史建筑遗存，在城市发展中营造富有独特地域感、历史感的城市空间，这样的城市营造理念在近年来已得到越来越多的认同。在这方面走在前列的案例，如上海新天地、宁波老外滩、南京“1912”街区等都取得了很好的效果。它们自身的项目营销取得了相当的成功，也为特色城市空间的营造提供了很好的开端。但这些案例，大都是位于城市的焦点地段，且定位于城市某种单一功能的中心集聚区，正因为这些特殊性，其空间营造理念难以成为一种可以在较大范围内推广的模式。 　　随着特色城市空间的营造在广度和深度上的逐步推进，必然会有越来越多的因素对其产生制约。在一个具有独特历史、并且充满现代活力的城市中，这样的营造活动不仅要照顾保留的历史建筑遗存，而且要考虑当代城市功能的适应性，并且顺应当代经济个体活动的经济规律。 　　 　　空间营造方式的求解： 　　“一般性”特色城市的发展规律 　　 　　位于南京梅园街区的钟岚里传统街区改造项目，相比与之邻近的“1912”街区，就具有这样一些特点――更“一般性”的城市次焦点历史街区、更“一般性”的历史遗存、更“一般性”的现代混合的功能要求。 　　因而我们为其空间营造方式求解的过程也就更多地体现出了“一般性”的特色城市空间发展规律。 　　南京市梅园街区是重要的民国建筑保护区，其分支街巷以三层以下的历史建筑为主，形成了完整的民国风貌历史街区。钟岚里街区就位于这个街区之中，北与梅园周恩来纪念馆隔街相望，西距民国时代的总统府仅400米之遥。其北侧的汉府街东段即是闹中取静的梅园街区的主干街道，而基地南侧的中山东路则是南京现代城市的东西向主轴街道，沿街以高层商业办公建筑为主。基地内北部现存的十八栋民国时期的飞行员宿舍，呈行列式排列，属于省级文保建筑。 　　基地杂乱的现状早已不符合历史街区的保护要求――地块北部的文保建筑现在为不同来源的居民居住使用，居住密度高、采光差、设施落后、历史建筑的损坏也无法控制，亟待清理和维护；整合度很差的地块内建筑也未能承担起应负的现代城市职能――南部临中山东路低矮破旧的厂区，空间显著不足，也与周边城市功能定位不符，亟需清迁。凡此种种，促使政府下决心对此街区进行改造――通过适合的空间营造介入，使得街区得以复兴。在这里，现代城市中心区小地块土地的高强度利用与文保建筑的风貌保护都是项目至关重要的制约因素，而由于各自相差甚远的空间形态模式，它们之间却又偏偏形成了一对不易调和的矛盾。 　　 　　区域、文化的差异性 　　使改造之路“举步维艰” 　　 　　比较仅一站之遥的“1912”――相近的地段、相似的现存建筑风格、相同的用地性质，似乎种种的相似都指向相同的处理结果，但深入的分析则揭示了它们之间的很多差异。 　　与上海新天地、南京“1912”街区等相比，此街区现存的建筑群较为平淡，布局很少变化，建筑细部也比较简单。难以依靠历史建筑的精美丰富吸引带有旅游观光性质的人群； 　　前述的几个街区，都居于较为热闹的城市交通主干道旁，并且其功能定位都属单一产业的城市级中心，因而其商业、餐饮、娱乐产业都以整个城市潜在消费群体为吸引目标；而钟岚里街区的改造必须要照顾到相邻梅园纪念馆及梅园街区的宁静氛围，不宜过于喧嚣，已形成气候的“1912”与这里的距离，则近未到一体共荣、远未到不相竞争，这本身就是功能上的一个制约。而从开发者的角度考虑，功能的定位会限定成品售价，并最终影响整个项目的资金平衡。 　　对比上海新天地的约6万平米，南京“1912”街区的约3万平米，宁波老外滩的约8万平米。此街区6千平米的老建筑将如何形成有效的商业集聚？这一点同样影响到此项目的功能定位及资金平衡。而这一点，对于许多只能以小块区域、精细手术方式进行的老城改造项目来说，恐怕是一个共性的问题。 　　较强的文化性的要求。在城市职能的分布上，南京的各个城区是各有侧重的。其中，在鼓楼区、白下区较为强调其城市商业中心发展，而玄武区则依托特有的风景、人文、历史资源，在打造文化、旅游、商业办公产业上经营多年。这一产业发展思路也体现在基地周边的功能布局上。梅园街区闹中取静的环境、中山东路成熟的文化办公产业环境，为项目可能的文化性色彩提供了基础。而与周边产业的融合互补，也是项目成功的前提。 　　更大弹性的功能的要求。如前所述，在这样一个不具备特殊性条件的街区，只能遵循较“一般性”的空间发展规律――功能的适度交错混合，才能保证城区不受单一产业活动规律的限制，具备持续的活力。这是一个成熟的现代街区所应具有的特点之一。对本项目来说，单一的旅游、文化、办公或商业功能都不能支撑整个街区的运营，而这些不同功能的混合则可能使得此街区形成相互补充、相互激发的完善城市建筑群。 　　项目最终的定位来源于对上述差异的解