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地评估行业规范化发展研究要求 　　摘要：土地评估行业和我国的经济发展是在同一轨道上进行的，从目前来看，土地评估行业还不够规范，需要整顿和改革的地方有很多，要对这些问题进行有效地解决，就要完善管理制度，使土地评估行业有一定的诚信度，解决行业内部发展中存在的问题，制定一些有效的可行的方案，在土地评估行业稳固发展的同时，还能够推动我国土地资源的管理和发展。 　　关键词：土地评估；规范化；发展研究 　　1、土地评估行业存在的问题 　　1.1土地评估行业在发展体制方面的问题 　　我国的土地评估事务所的数量和执业质量都在大幅度地提高，但是行业的竞争还是不够规范，也不够完善，还有待进一步地进行规范。根据规定，目前所有登记执行的机构都应该脱离政府主管部门，形成一个独立经营的企业法人的实体，但是还是有很多事务所以企业的独立法人的名义进行注册，却与相关的管理部门有着很密切的关系，并没有真正实现市场化的运作方式。 　　1.2土地估价机构良莠不齐，从业人员整体素质偏低 　　现阶段，在我国的土地评估市场中，有很多评估机构，这些评估机构中的大部分都是从原来的行政部门中分化出来的，这就存在一个问题，就是其改制的过程中，对于专业评估人才以及评估机制方面十分欠缺，并且专业的评估技术普遍不高，这对于评估质量的有着非常不利的影响，因此，从整体上来看，我国的土地评估市场存在着评估水平与评估实力良莠不齐的现象。专业人才素质不够，整体的评估质量与能力都比较低下。 　　1.3行政部门越权，限制公平竞争 　　目前，我国的土地评估机构主要分为原各级土地管理部门所成立的评估机构和没有政府背景的评估公司。那么按照国家规定，我国政府是不能够对脱钩后的土地评估机构进行业务干预的，更不能够从中收取任好处。但是在实际的运行过程中，有些地方政府还是会收取很多费用，采取一种默认的态度，对土地出让进行垄断和限制。实际上这些政府已经完全脱离了自身所具有的权利，在越权办事，是一种非常恶劣的市场竞争行为，同时也违背了市场交易的公平，公正原则。 　　1.4土地评估行业的诚信度方面的问题 　　从目前的一些土地评估的方法和原则等角度来看，在具体的土地评估工作的实施过程中有很多的方法可供选择，有些机构为了故意迎合评估对象的要求而选择了比较容易达到评估结果的方法。有很多估价师在估价的时候根据自己的意图随意调整基准地价，在计算贴现率的时候也随意地进行计算，主观色彩比较强烈。这些都是不可取的，在土地资产评估方面或者其他的资产评估方面有很多原则都不够细致，使很多估算都不够规范和客观，这样无疑对土地评估行业的诚信造成了威胁。 　　1.5土地评估行业执业人员的素质和水平方面的问题 　　土地评估这个行业需要有专业的人员进行标准化的业务执行，但是目前我国土地评估行业的执业人员普遍素质不够，水平有高有低，甚至有很多土地评估机构没有相应的土地评估力量团队，在进行土地评估时，往往会出现不专业或者不规范的现象，这些状况都为土地规范化的发展带来了很大的阻碍，为市场上的不正当竞争提供了诱因，所以，执业人员的素质和水平还有待提高。 　　2、土地评估需要注意的内容 　　2.1合理采用最有效使用原则 　　在不同行业和领域的发展中，土地作为重要载体占据着非常重要的地位，充分展示出土地用途的多样性，因此，不同用途的土地具有不一样的收益。在选择土地进行投资时，要尽可能提高土地资源的有效利用率，在追求最大化利润的同时，使城市土地得到最有效使用。因此，根据经济性原理的相关理论知识，随着市场经济不断发展，土地价格与土地的最有效使用情况有着密切联系，在对城市土地进行价格评估时，必须确保土地的使用处于最佳状态，才能保证土地资源的最合理配置，从而推动土地市场可持续发展。 　　2.2合理使用替代原则 　　根据替代原则的含义可知，两个具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地价格评估中，替代原则的合理使用是指地块相近的土地可以相互代替，在激烈的市场竞争中，这两块土地的价格会趋于均衡。一般情况下，降格相对较低的地块会将价格较高地块的市场抢走，致使价格较高一定的地块被迫降价。因此，城市土地价格评估中的替代原则是油地块的价格、土地价格水平、土地买卖双方和土地使用价值等决定的。最终，土地价格评估可以根据土地使用价值来进行合理评估，例如：在进行新楼盘的选址时，根据当前的情况与已经修建完成后相似的地块情况进行对比，通过使用价值的衡量来决定价格是否合适，以保障土地买卖双方的经济利益。 　　2.3注重需求与供给原则应用 　　随着城市经济不断发展，商品的价格与商品的需求和供给情况有着密切联系。如果供大需，则商品的价格会下降；如果供不能满足需，则商品的价格会上涨。由于我国不同城市的土地规划不一样，在国家不断加大宏观调控力度的同时，人们对生活