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基于Hedonic模型沈阳市住房价格属性分析 　　摘要：鉴于目前我国房地产市场住房价格普遍走高的现象，社会各界对影响住房价格的属性要素重视程度日益加深。该文通过国际流行的Hedonic模型，结合最小二乘法，并在对沈阳市五区住房价格进行实地调查、搜集、整理数据的基础上，计算并分析了影响沈阳市住房价格的各属性要素对房价的不同影响程度。 　　关键词：沈阳；住房；价格；Hedonic；属性 　　 　　目前国际上关于房地产价格的Hedonic分析日趋成熟，国内关于Hedonic分析还停留在定义、看法等定性分析上。周德民、徐建春的《GIS SUPPORTED HEDONICMODEL FOR ASSESSING PRO PERTY VALUE 1N WEST OAK LAND CALIFORNIA》进行了邻里属性对建筑价格的Hedonic研究。苗元江的《幸福感：分裂和整合》从主观幸福感、心理幸福感两方面进行分析，还仅仅停留在定义的层次上；王德、黄万枢的《Hedonic住宅价格法及其应用》分析了Hedonic方法在国内的可行性；陈明、朱妍《享乐定价法在房地产中的应用研究》对影响房价的各个属性进行初步分析；鲍丽香的《房地产价格影响因素研究――基于徐州市房地产价格的实证分析》从宏观上对影响房地产价格的因素进行了定性分析。总之，目前对中国房地产价格属性的定量分析还远远没有付诸实践。沈阳处于东北老工业基地，由于其特殊的区域特点、市场环境，房地产价格尤其是住房价格有其自身的特点，因此有必要对沈阳市住房价格的影响因素进行定量地属性分析，以便使相关部门更好地引导城市建筑规划、合理调整相关房地产政策。 　　 　　1.基于Hedonic模型的属性分析原理 　　 　　Hedonic是“享乐”的意思。当人口的变动对住宅区的发展没有太大的影响时，房价与各因素之间便形成了一个较为固定的关系值，此时可用Hedonic模型来进行定价。Hedonic模型是基于效用论建立起来的价格模型，此时的商品价格取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小。1982年，巴特勒指出Hedonic住宅价格模型应当仅包括影响住宅价格的因素，通常影响住宅价格的因素有三大类：区位（Location）、建筑结构（Structure）、邻里环境（Neighborhood）。因此，若令住宅价格为y,可用公式表达为：y=(L,S,N) 　　此方程称为Hedonic住宅价格模型。通过回归分析获得模型的参数估计，就得到属性的隐含价格，因为消费者对属性的支付意愿是从住宅价格间接得到的。 　　令表示影响住宅价格的属性，i表示住宅属性y=0+1+2+…+k+，其中∽（0，2） 　　若使随机误差最小，用最小二乘法，使误差平方和Q达到最小。其中Q=。根据高等数学，应分别求Q关于i的偏导数，并令它们的一阶偏导数为0。化简成正规方程组，将此写成矩阵形式。 　　设 　　由于=,两边左乘的逆阵（）1得 　　 　　 　　2.沈阳市住宅价格的属性分析 　　 　　进行属性分析之前，有必要对影响住房价格的各属性要素的影响程度统一量化，以便对实际调查数据进行标准化处理。本文利用所赋权重表示房地产市场消费大众对各属性指标的重视程度。 　　基于Hedonic模型的主要住宅属性表 　　 　　建筑年限的调整是把所得基础数据的建筑年限按成新率及住宅销售价格指数统一到2005年同期水平，以此计算调整后的价格；建筑面积统一为80?O至100?O；朝向统一为南北朝向；主体房间数统一为两室；建筑结构统一为钢混结构；地下室、车库、庭院统一为配备中等水平；建筑辅助设施统一为中等装修；土地租赁期限统一为有限期内未到期。 　　本文的数据来源于沈阳芒果房产中介。 　　 　　对于基准的指标，按照住宅属性表赋予的权重分别为：x12建筑面积0.02；x13建筑年限0.05；x14主体房间0.02；x15建筑结构0.03；x16地下室、车库、庭院0.02；x17建筑辅助设施0.03；x18土地租赁期限0.05；x19总层数0.03。由于所示25组数据中x12至x19权重均等，因此模型计算中对此忽略不计。 　　由于已知所赋各指标权重与实际属性分析中所求都表示权重，有必要对两者的相互影响程度作以说明。首先，住宅属性表中各指标权重表示顾客对该属性满意度最佳时的重视程度，它是实际属性分析的最理想结果。而各实体所赋权重则为住宅属性表中的不同标准所对应的不同权重，因此，此模型分析结果不会导致住宅属性表中“各指标权重”排序的重复印证，而实际分析结果也证实了这一点。 　　根据所示模型得： 　　 　　由所得模型可知x1所在楼层数、x2离中心区距离、x6离医院距离、x10附近环境质量四个属性要素对房价影响最大，因为所在楼层数在每一幢楼房