张强项目可行性论证报告书.docxVIP

张强物流地产投资项目 PAGE \* MERGEFORMAT 4 张强物流地产投资项目 可行性 论 证 报 告 报告人： 许伟 刘佶君 班级： 班 提交时间： 2013年5月22日  目录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 一、摘要 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 二、项目驱动力 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 三、根本原因 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 四、目标 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc 五、可实现目标的可选方案 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 六、方案评估 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc 6.1 财务分析 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc 6.2 SWOT分析 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc 6.3 立场分析 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc 七、结论 PAGEREF _Toc \h 13 一、摘要 中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内，很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积，动辄都是2万平方米的仓库。然而，目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。在中国电子商务的蓬勃发展中，有效和适合的仓库缺失给电商带来的困惑。目前，国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标。物流地产是一个很好的细分市场，在北京，国际标准仓的空置率不到2%。截止到2011年第四季度末，北京仓储物流平均净有效租金达每天每平方米0.99元，同比增长12.5%。进入2012年，物流物业的需求似乎并没有减退的迹象。因此，市场整体平均空置率将会保持相对稳定。由于租户的选择有限，业主将利用这一优势，推动租金保持继续上升的趋势。中国新兴城市中的很多城市，尤其是华北、华南和西部城市依然处于优质设施供应匮乏的状态。一线城市土地价格决定了工业地产必将向更多的二、三线城市下沉。而围绕着一线城市周边或者二线城市大的制造业中心，都有仓储物流地产巨头进入。而同时，公路、内陆水道、铁路和航空的基础设施的大投资，也为这些内陆城市发展物流地产提供了契机。越来越多的资本开始进入物流地产领域。同时，除了一些传统上的境外工业地产商，国内的华润、招商局等集团也开始进入物流仓储领域。一些传统意义上的住宅开发商进入工业园区开发，业态中也都涉及了物流地产，譬如万通。2008年金融危机萧条过了之后，很多国际上的投资又重新回到了这个市场，譬如安博(AMB)、麦格理旗下的GOODMAN、丰树、腾飞等等，而且非常活跃，纷纷进入了很多二线城市。中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已经被很多国际工业地产巨头看到了。一线城市地价太高，物流地产纷纷在一线城市周边和二线城市落地。随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京，获得大面积的物流设施空间也变得越来越困难。未来5至10年内，上海传统制造业将可能被淘汰，取而代之的是高端、高科技、研发产业。新产业定位将促使商务园区和次中心办公区域得到进一步发展。新厂房及物流仓储物业将继续被转移到上海周边地区。物流仓储投资总量很低、半年到一年就能盖好。但投资回报率没有住宅高。国际标准仓目前一年的投资回报率是8%。虽然目前投资回报率不高，是投资周期短、回报快、增长稳定的商业模式。对于现在毛利率在走低、外部环境变化很大的住宅开发商而言，进入一个投资少、收益较稳定的细分市场，获得现金流的支撑，也是一个还算不错的选择。 摘自《2013-2018年中国物流地产市场深度评估及发展战略研究报告》 二、项目驱动力 方案POWER 方案 POWER 驱动力 驱动力 抑制力 抑制力 方案 方案A 容易形成规模经济 易于设计施工安排 价位合理销售较容易 仓库性能、设备柔性强 无过多升级和附加成本节约了总的建筑成本 可以为多家企业提供服务,业务量大 有多个仓库的建设学习效应优势 建筑材料的采购内容比较一致,节约成本 购买者难贷款 现有仓库设备无法满足顾客对仓库功能的长远要求 中端市场竞争大 单从书面数据来看盈利少 资金回笼期较长,投资风险较大 中低端仓库的使用率低。 方案 方案B 购买者容易贷款且资金回笼较稳定 20%的购买者可以付现投资风险小 仓库可以满足