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郑州项目市场调研报告 工作状况说明： 一、工作目的 了解郑州房地产行业建设环境； 分析当前的行业发展动态； 论证郑州房地产行业未来发展态势。 二、工作内容 调研目前在售楼盘并分析相关供应市场信息； 分析以往的信息和最近的需求市场调研结论； 基地现状和周边环境分析 三、调研方法 人员实地调研； 原有数据分析。 四、工作时间 06年11月4号——06年11月2号 五、责任部门 销售企划部 2006年郑州写字楼市场异常火热，尤其是上半年，郑州写字楼市场投放非常集中，而且投放量也非常大，已经引起了很多业内人士的关注。但是目前的郑州写字楼市场还是很不成熟的市场。 从总体情况来看，郑州市写字楼最大的两个特征是：高档写字楼在整个写字楼市场所占份额较少，商住楼目前还是市场的主体；区域性分布明显，过多注重写字楼的地段，而硬件设施和物业服务不很完善。 一、郑州写字楼发展现状分析在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。 随着房地产市场的快速发展，大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼出现，近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。 　　 然而随着不少商住楼的投入使用，人们渐渐发现，在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。商住楼的种种“美丽”似乎在一点点退去。 　 但是，商住楼仍然会在相当一段时间存在。因为一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂的住宅待下去，但是同时还有新的公司成立。郑州的经济不够发达，还处于快速发展的阶段，因此会不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，商住两用是他们很好的选择。 目前，郑州的写字楼市场还存在一种类型，就是从纯粹住到纯粹商。规划中的住宅盖起只用来商务办公用的写字楼，可以取得不少的混合优势，与专业写字楼的50年产权和付款上最高六成10年按揭相比，这种写字楼拥有70年产权和最高八成20年按揭。而且从市场价值看，一般具有较高的性价比，与相同地段相同档次的传统型写字楼相比，在价格上大体每平方米要低500-1000元，与商住楼相差无几。难怪有人说这种按照住宅项目审批却按照写字楼规划的商务楼是在打政策的擦边球。 　 今年以来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。本地企业也有相当一批已经发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。在这种情况下，现代意义上的高档纯写字楼形态开始亮相郑州市场，一些最近投放市场的写字楼如联合大厦等都打起了纯商务高档写字楼的广告以吸引客户。这些高档写字楼在产品设计、智能化水平、公共空间和资源配置、物业管理等方面都与商住楼甚至单体写字楼有着很大的区别，能够满足一些大公司的需求，相信随着市场的进一步发展，高档纯写字楼一定占领写字楼市场主体的位置。 二、写字楼市场区域性分析 写字楼市场能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，所以在一个城市，写字楼的区域性分布非常明显，郑州当然也不例外。而今年活跃在市场上的写字楼项目，其区域性就更加明显。 郑州今年活跃的写字楼主要分布在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，今年，经三路和农业路经拓宽改造，分别被业界称为“财富大道”和“总部大道”，更为该路段的品质提升提供了新的契机。而随着办公环境的进一步优化，沿线高档写字楼的开发热潮自然也是不断升温。 金水路上，浦发国际金融中心中心写字楼１０月２８日，正式进入销售阶段，这是一栋集商务休闲、办公自动化、楼宇智能化为一体的５Ａ级纯商务甲级写字楼。据开发商介绍，项目于之前的２５日正式认购，均价为５５００元／平方米，３天时间就认购了１万平方米。 　　就在同一天，农业路上的一个高端商务楼项目省汇中心开盘，据悉，为低开高走，开盘价略高于住宅价格，为４２５０元／平方米左右，仅开盘当天就签约大半，合同额近亿元。 　　与以往写字楼销售不同的是，浦发国际金融中心还未上市，上海浦发银行就与其签订了进驻协议，将河南区总部设立于此；中原信托也与其签署了战略联盟合作协议，声称将无限期合作，并发行