南京房地产调查报告书.docVIP

2013年南京房地产概况及各区房产走势 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 1.南京房地产概况 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 2.房地产收益方法 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 3.南京2013年房价走势图 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 4.雨花区各地铁周边房产价格变动图解及收益分析 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 4.1.住宅型 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 4.2.商铺型 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 4.3.办公楼型 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 4.4.建发雨花善水湾 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc 5.对于雨花区房地产投资的评估 PAGEREF _Toc \h 6 1.南京房地产概况 2013年上半年南京房价上涨6.4% 来源：　2013-06-07 09:20:46 2013年 HYPERLINK /search?tid=infow=%E6%A5%BC%E5%B8%82qs=4_4_2 \t _blank 楼市车轮即将驶过一半，房价依旧不缓不急地直线上升。6月2日，中国指数研究院发布5月百城 HYPERLINK /search?tid=infow=%E6%88%BF%E4%BB%B7%E6%8C%87%E6%95%B0qs=4_4_2 \t _blank 房价指数，内地楼市房价连续12个月环比上扬，其中5月南京房价环比 HYPERLINK /rank/lxsz/ \t _blank 上涨1.03% 南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，今年上半年房价 HYPERLINK /stockpick/search?tid=stockpickquerytype=stockw=%E8%BF%915%E5%A4%A9%E8%BF%9E%E7%BB%AD%E4%B8%8A%E6%B6%A8%E7%9A%84qs=4_4_2 \t _blank 连续上涨，截止目前，按照房价涨幅不得高于人均收入增幅的政府规定，目前房价涨幅额度基本用尽，未来房价涨幅空间将会更小。伴随着下半年大的上市量，库存去化速度将会放缓。 2.房地产收益方法 投资回报率定义：是指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。 固定计算公式：投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100% 以龙江片区商铺为例，面积约50平方米，售价约150万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得7500元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝7500元×12/150万元，通过计算，我们得出这套物业的年投资回报率将是：6%。 要是这个投资者转手放出，并以165万元成交，那么它的投资回报率＝(165-150)/150，通过计算，我们得出这套物业的总投资回报率将是：10%。 如上所述，购买房产的年收入率为6%-10%，如果可以全额支付购置房产的所有费用则此比例为净收入率，那么如果您支付了首付，之后的费用适用按揭贷款的方式付清，那么您的收益需要去除购房贷款所需支付的利息。银行贷款利息如下：个人住房公积金贷款利率：4%-4.5%，其他贷款利率：5.6%-6.55%。那么如果房屋出售按照南京2013年房地产涨幅速率预计今年收益率为5%-7%。如果房屋租用则租金年所得必须超过本金的6%才可获利。如此看来房地产最大收入依然为二手房买卖。 3.南京2013年房价走势图 （图片数据来自吉屋网） 如图计算： 南京2013年8月至今平均房价：15646 南京2013.年8月至今最低房价：14696 南京2013年8月至今最高房价：17689 （扣除贷款利率均值5%） 2012-2013年最大房产收益为：20.36%-5%=15.36% 2013-2013年平均房产收益为：13.05%-4%=8.05% 4.雨花区各地铁周边房产价格变动图解及收益分析 4.1.住宅型 以时光澔韵为例: （图片数据来自吉屋网） 如图计算： 南京2013年8月至今平均房价：16700 南京2013.年8月至今最低房价：16000 南京2013年8月至今最高房价：17500 （扣除贷款利率均值5%） 2012-2013年最大房产收益为：9.37%-5%=4.37% 2013-2013年平均房产收益为