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基于DEA中国房地产企业融资效率分析 　　摘要：结合中国近5年出台的房地产调控政策，梳理当前中国房地产企业的融资现状。以134家中国房地产上市公司为样本，借助其2015年年报财务数据，运用DEA-BCC模型，测度中国房地产企业的融资效率水平。结果发现：①中国房地产企业的融资效率水平整体偏低；②规模效率不足严重制约着中国房地产企业融资效率的提高；③中国房地产企业现有产业结构较合理，但资金配置及管理模式欠佳。提出建议：一是合理控制融资规模，防范房地产融资风险。二是优化资本结构，加强融资技术管理。三是创新融资方式，构建科学的企业资金链管理模式。 　　关键词：房地产企业，DEA模型，融资效率 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）06-0035-43 收稿日期：2016-04-10 　　1 引言 　　房地产行业作为国民经济的支柱行业，具有价值高、开发周期长的特点，这就决定了房地产企业在项目开发过程中需要源源不断地投入大量资金，企业必须多方筹措资金。2013年2月20日，为了抑制通货膨胀和缓解经济过热，加大对房地产行业的宏观调控力度，国务院常务会议颁布“新国五条”。但随着国家一系列紧缩货币政策的出台，迎来的却是房地产企业融资举步维艰的局面。虽然从2014年5月开始，不少地方政府放松限购，央行在2015年8月和10月两个月内密集进行两次“双降”，造成房地产企业的资金链出现问题，这不仅影响房地产行业的健康发展，而且严重制约着国民经济的可持续发展。因此，稳定房地产企业的资金链、突破房地产企业融资瓶颈已经成为当务之急。本文试就当前中国房地产企业融资现状进行初步分析，利用DEA模型测度中国房地产企业的融资效率水平，结合融资现状和DEA模型分析结果提出进一步优化改善中国房地产企业融资瓶颈的对策。 　　2 房地产企业融资现状 　　2.1 融资总体情况 　　2.1.1 融资规模持续增长 　　近10年，我国房地产企业融资规模不断上升，从2005年的21397.8亿元上涨到2013年的122122.5亿元，共增长了4.7倍，但在2014年出现小幅下滑。2005-2014年我国房地产企业开发所筹资金来源情况如表1、图1所示。 　　2.1.2 融资结构单一，对银行依赖度高 　　我国房地产企业大部分资金来源于国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金（主要包括定金及预付款），其中国内贷款比例一直在15%以上，银行贷款比例在60%以上。房地产企业接近60%的资金来源于银行，远远超过国际通行标准：银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。融资结构单一，高度依赖银行贷款是我国房地产企业融资的主要问题。以2013年为例，房地产企业银行贷款金额为17164.8亿元，占国内贷款的87.25%。定金及预收款（大部分来自于银行对购房者发放的个人住房贷款）为34499亿元，占其他资金的63.31%，如图2所示。 　　2.2 房地产调控政策对房地产企业融资的影响 　　近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，对房地产企业融资产生较大的影响，如表2所示。 　　从2010年开始，随着政府对房地产市场调控力度的加大，我国房地产企业面临严重的资金短缺问题，为稳定房地产企业的资金链，自2014年起，国家的相关调控政策已有明显松动，政府以政策支撑房地产市场，放宽房贷条件，刺激消费需求。2015年以来央行密集进行多次降准降息，房地产企业融资难的局面有所缓解。 　　3 研究设计 　　3.1 融资效率的DEA模型 　　DEA（Data Envelopement Analysis）是一种基于“多投入，多产出”的效率评价方法，包括CCR和BCC两种模型。CCR模型最早由Charnes，Cooper和Rhodes于1978年提出，通过假设规模报酬不变，测度每个评价对象的效率值。BCC模型则是由Banker，Charnes和Cooper于1984年首次提出，用以分析规模报酬可变情况下的效率问题，弥补了CCR模型对规模报酬不变的假设缺陷，从而得到更精确的纯技术效率和规模效率。由于受市场环境及国家政策的巨大约束，房地产企业一般难以在最佳规模下进行融资。因此，为提高研究的精确度，本文构建房地产企业融资效率的BCC模型。 　　设有n个决策单元DMUj，每个决策单元均有m个输入变量及s个输出变量，则输入及输出向量分别为Xj=（X1j，X2j，X3j……Xmj）T和Yj=（Y1j，Y2j，Y3j，……Ysj）T。生产可能集T为： 　　BBC模型的基本形式为： 　　其中，s和m分别表示输出和输入指标数量，Xij和Yrj为第j项DMU中的第i个输入和第j个输出，ε即阿基米德无穷小量，S-i和S+r代表松弛变量，θ反映房地产企业的融资效