某酒店项目-调查资料.docVIP

前言 根据参与项目策划的时机，本报告研究思路如下： 产品分析 产品分析 消费群体分析 消费群体分析 产品定位 产品定位 市场环境分析 品牌定位 品牌定位 价格定位 价格定位 推广策略 推广策略 第一部分 既有产品分析 结论：基于对物业资源条件及开发程度的研究，我司将物业类型定为可经营性物业。 第二部分 可经营性物业市场分析部分 一、可经营性物业的最终消费者（end—user）核心论 顾名思义可经营性物业即是用来经营，用来盈利的，即投资客是可经营性物业的主力客户，但绝不是物业的最终消费者（end—user）。所谓房屋为使用者造，认识最终消费者，找到最终消费者才是可经营性物业营销的关键，也是4C理论在房地产业的具体体现（要为投资客找到最终消费者，帮助投资客盈利，才能吸引购买物业产权的投资客）。 盈利条件（可经营性物业销售条件）： 项目产品符合最终消费者需求 投资客有途径找到最终消费者 物业 投资客 最终消费者 所以对最终消费者的研究才是市场研究的关键，市场部分我们将分析现有可经营性物业市场上，最终消费者的状况及投资客找到最终消费者有效途径。 二、经营式物业的最终消费者（end—user）调查 经营式物业客户问卷分析 中原一直致力于二级、三级市场中高端产品的代理业务，现已积累了大量的客户资源。因此在短短几天的时间内，针对本项目作出一次专项的经营式物业的问卷调查。希望能给酒店式公寓最终消费者的研究提供依据。被访人是中原一对一的服务对象，都有或者曾经有租赁经营式物业的愿望。 从二手部取样过程上来看，可经营物业的租赁者，大多数为在沪工作的外地或外籍人士，他们大部分是外派到上海的中高级管理人员，或者是到上海参加展览和会议的商务人员。他们在上海工作的时间不会太长，短的几天到几个月，长的一、二年或二、三年。他们往往在企业中大多被聘为高级管理人员，中高级专家、技术专家占80％以上。他们主要担任各外商投资企业的总经理、总裁、总监、CEO，以及财务、会计师、工程技术、IT技术人员，以及一些国外企业的办事处的首席代表、代理人等。 部分样本罗列： 公司名称 份数 问卷客户 国籍 电话 TRICON 3 GREORGE WANG 大陆 *2727 LINDA 北美 *2726 芬兰康克 2 LI 欧洲 / 中韩晨光 1 陈升 大陆 欧瑞货运 2 LI 大陆 / 鸿艺豪园 1 PANRICIA 港、澳、台 华之富 1 王伟民 港、澳、台 -115 汇理律师事务所 1 徐静燕 大陆 A.D.B 2 TENNIFER SIMON 东南亚 / SYLEES ASIA 3 AMABEL TAN 东南亚 / P.U.P 2 ABET GUILLO 港、澳、台 / HENRI PETIT 欧洲 KODAK 2 TRAUY YAO 港、澳、台 / 1 MARK 新西兰 F.D 2 CHARLES HORTON 北美 SAPA 2 XISGETH STACLE 欧洲 G.L.C 2 WILLIAM THOMES 北美 / EURODAUT 2 STILMANT 欧洲 ABB 3 JOHNNY 欧洲 / 吴业国际 1 柏霄鹏 大陆 SIEMENS 1 FORRY 大陆 TOTAL 3 王琳 大陆 / 徐天元 大陆 / PANDA 2 OLIVER 欧洲 VOXTECH 2 李敏在 韩 阿尔卡特 1 余彬 大陆 G.A 2 JIM 北美 / B+H 3 ARCHITECT 欧洲 / 朝兴株式会社 2 高晟豪 韩 BOKE 2 蒋晓刚 大陆 / 3M 1 PETER 北美 / 梅龙镇 1 VIRIAN 港、澳、台 EM 1 / 欧洲 选择物业的原因 被访者选择物业类型的原因分布 上海作为国际化的大都市，各种档次和类型的酒店和酒店式公寓等经营式物业数量众多，可以为消费者提供广泛的选择空间，消费者选择此类物业的原因也不尽相同。调查结果显示，分别有半数左右的受访者选择这类物业是出于服务完善、离在沪的办公地点较近以及价格合适等三方面的原因考虑的（分别占55.7%，47.5%和49.2%的比例）。另外也有近三成的受访者做出选择的原因是物业具有知名度和对物业周围的环境比较熟悉（分别占29.5%和31.1%）。而仅有一成受访者将有家的感觉作为其选择此类物业的原因。 希望的物业类型 附图2 在上海被访者希望的物业类型分布 调查结果显示，近年风靡上海的酒店式公寓以其优质的服务和相对优惠的价格倍受来沪的人士青睐，近半数的受访者认为酒店式公寓是其理想的物业类型。当然也有三成以上的受访者认为只要能够提供满足其需要的服务和设施，对于其到底是酒店还是酒店式公寓到没有特别的偏好。而只有不到两成的受访者一心只愿住酒店。 专业酒店管理集团管理接受度 附图