商丘市房地产市场研究报告书.docVIP

PAGE PAGE 11 商丘市房地产市场研究报告 、 报告综述 商丘总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于销售面积。整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。 商丘市经济近五年保持高速增长。 商丘市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。商丘市城镇居民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。 商丘新区的开发建设为房地产发展提供了一个绝好的市场机会。 对立足于本土化发展的美基（商丘）置业而言，商丘是一个可以持续性战略开发的战场。 2关于产业发展周期的判断 通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把商丘房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段—— 2002－2003年：房地产复苏期 2004年：房地产繁荣期 2005年：房地产持续繁荣期 2006年—2007年：房地产竞争激烈期（多项目，多开发商） 2008年后：房地产成熟期 商丘目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！ 目 录 1. 商丘房地产发展宏观环境研究 1.1 商丘之城市定位 06--07 1.2 商丘之经济环境 08--10 1.3 商丘之发展潜力 10--11 1.4 商丘城市发展格局 11--13 2. 商丘房地产业发展周期研究 2.1 历年商品房供需走势分析 14--16 2.2 历年商品房价格走势分析 16--26 2.3 消费者群体分 16--17 2.5 商丘房地产市场周期判断17--17 3. 商丘住宅市场研究 3.1 2006年住宅市场分析 18--19 3.2 多层住宅产品研究 18--36 3.3 产品建议 37--38 4. 商丘市商业地产研究 4.1 社区商业研究 39--39 4.1 商丘市商业研判 40--40 4.2 商丘市商业特征 40--42 4.3 商丘市商业趋势 42--44 5. 结 论 第一部分 商丘房地产发展宏观环境研究 1.1 商丘之城市定位 1.1.1 商丘市概述 商丘是河南省省辖市。位于河南省东部，豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上。素有“豫东门户”、“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地。西距省会郑州市230公里。介于东经114°49′～116°39′，北纬33°43′～34°52′之间。西与开封市相接，南与安徽省亳州市为邻，北隔黄河故道与山东省菏泽市接壤，东与安徽省淮北市交界。属华北黄淮海平原的一部分，海拔高度30～70米。境内的河流属淮河流域，分属洪泽湖、涡河、南四湖水系。主要河流有涡河、惠济河、沱河、黄河故道、浍河、大沙河、王引河等，皆呈西北东南流向，平行相间分布，流域面积都在1000平方公里以上。在永城市北33公里处有芒砀山群，面积约10平方公里，属泰山山脉丘陵延伸地带，主要由芒山主峰、保安山、铁角山、南山、夫子山、黄土山等10多座山头组成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山头皆高不足百米。属暖温带季风气候。春季温暖多风，夏季炎热雨量集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪。 1.1.2 城市概况 商丘市区建成区面积达到89平方公里,市区人口89.5万人。商丘市辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区、开发区、永城市六县三区一市，面积10704平方公里，人口807万。 城市职能 商丘地理优越，交通十分便利，东起连云港西至荷兰鹿特丹的亚欧大陆桥——陇海铁路，与中国最长的南北大动脉——京九铁路,北京至珠海的105国道与连云港至霍尔果斯的310国道，连云港至霍尔果斯的高速公路与东营至香港的高速公路均在这里交会，形成铁路、国道、高速公路密集相交的黄金交通枢纽。亚欧通讯光缆和京九通讯光缆在此垂直交会，西安至连云港1800路中同轴光缆也从这里通过，使商丘成为重要的通讯调度中心。独特的区位，便利的交通、通讯使商丘成为东西南北人流和物流的纽带、重要的物资集散地和区域性商贸中心。 1.2 商丘之经济环境 2006年完成国内生产总值647亿元，比上年增长13.1%，1-9月份，全市实现消费品零售额142.9亿元,同比增长15.2%，3年招商引资超过去10年总和，?城市化率达到28.9％。经济总量居黄淮四市首位，增速居第2位。2007年上半年，商丘市经济总量达到353.56亿元