房地产市场研究报告 2007年安徽宝源公司颍上路项目前期定位策划报告.doc

宝源公司颍上路项目 项目前期定位策划报告 呈送：安徽宝源房地产开发有限公司 编撰：北京伟泽基业地产机构策划部 日期：2007年1月10日 目 录 地块总规 地理位置 1.2.1项目概况 1.3.1项目规划延展 二、 项目整体定位 2.1.1 项目形象定位 2.1.2 项目市场定位 2.1.3 目标客户群定位 三、社区规划 3.1.1地块总体规划 3.1.2景观规划 3.1.3 物业管理的建议 3.1.4小区智能化 四、 A组团营销定位 4.1.1 产品定位 4.1.2 形象定位 4.1.3 营销推广定位 4.1.4 生活方式定位 地块总规 1.1.1地理位置 区域划分的标准 本项目地块在行政区属上属于庐阳区。 本项目所在的区域位于庐阳老城区的北侧，与老城区一河之隔。由庐阳区的海棠街道、杏林街道、亳州路街道和双岗街道组成，项目所在区域为庐阳区的人居集中版块。现阶段，已建和在建的小区达数十个，区域内酒店餐饮、休闲娱乐场所及企事业单位较多。 北环板块（以下简称北区） 北区地理范围为以环城河以北，板桥河以西，南淝河以东，围和起来的区域范围，区域东接瑶海区，西连蜀山区，紧邻老城区。 北区，地处合肥北环，交通便利、生活配套已经十分完备，在居住北移以及及格大盘入主的引导以及市场力量的推动下，以房地产业为主要推动力量的区域经济获得了快速发展，区内住宅项目林立，房价则是稳中有升，2005年以来大型零售业巨头也开始纷纷进驻北区，住宅与大型商业的共舞局面预计将会进一步完善区域的居住功能，并将有力推动区域房地产业的进一步快速发展。 北区——一个相对完善的老居住城区为区域主打。 交通及生活配套 区内道路纵横交错，交通十分发达。区域内交通网络呈“井”状布置，南北向的有荣事达大道、蒙城路、合瓦路、颍上路、界首路和亳州路等，东西向有北一环路（濉溪路）、北二环路（砀山路）、凤台路、临泉路、固镇路、茨河路、义井路和五河路等。其中蒙城路和荣事达大道均在合肥市“十一五”重点建设的九条主干道之列，临泉路道排工程正在进行。 东向：凤台路、临泉路和濉溪路连接着新站区的站前路、凤阳路，使本区域到火车站所需时间不超过20分钟，出行十分便利。 西向：濉溪路、临泉路和北二环路分别与合作化路、潜山路和环湖东路相接，加强了与城市西区的连接。 南向：蒙城路和荣事达大道连接长江中路、直达市中心，有效导入市中心人流、车流。 北向：合瓦路和荣事达大道连接庐阳产业园、直通长丰，使市区与城市外围紧密相连。 环境及配套 到达市区，近在咫尺。分布有北环绿化带、森林公园以及大型水库，自然资源较为贫瘠。 教育配套：合肥市新庄小学与项目仅一墙之隔，藕塘村幼儿园距项目仅100米，濉溪路第一小学、寿春中学、庐阳中学、合肥市26中至本项目均不到3000米的距离。 医疗卫生：距本项目100米有合肥青年医学会庐阳社区的门诊部和藕塘村卫生室，乘车5分钟便可以到达濉溪路上的合肥市长城医院或东边的杏林医院、惠恩医院。沿蒙城路向北步行约10分钟亦可达市城建医院。 商业设施：本项目周边目前无大型商场超市,东向蒙城路沿线有酒店、大型购物商场（北京联华）和农贸市场（固镇路上）；南边紧靠项目配有小型农贸市场；沿颍上路南行10分钟到濉溪路（北一环路）上，酒店餐饮、商场和休闲娱乐等商业均比较齐全。 发展规划 根据合肥市总体规划和北移东扩的城市发展战略，城市重心将向南转移。其中，北部将以交通建设和居住老城区发展为重点，依托商贸物流、教育文化、高尚住宅开发等产业，形成环境优美、设施完备、功能完善的合肥北部城区。 项目周边概况 【区域景观】 区域内缺乏大型的公园、广场类的公众休闲娱乐场所。但由于周边住宅小区多数为新建社区，社区内的景观相对较好。 【周边环境】 就项目周边环境而言，由于不处在城市交通主干道上，相对汽车噪音污染、灯光污染和粉尘污染较少。 而项目东、南两个方向基本都为住宅社区，因此不会给本项目带来太大的影响。 西、北方向为安徽钢材中心批发市场，因其不属于加工型企业，亦不会带来太大的空气污染，但是大型运输汽车的频繁流动会在一定程度上影响本项目的外围环境。若该项目在建筑设计和建筑材料的使用上做一定的处理，则可避免对本项目建成后小区居民的居住质量造成一定的影响。 区域分析总结 物业规模： 本案所属区域——颍上路区域的房地产市场在售个案项目多以小区模式开发，以住宅为主，辅以配套社区商业。社区规模以适于管理的中等规模社区为主，总建面集中在8万-23.2万㎡之间，占总量的39.38％；区域内仅有两个社区规模较小，远低于10万㎡（如：富源小区仅为2.3万㎡、正丰苑仅为3.5万㎡），占总量的2.07％；另有两个规模较大的社区（上城国际达114万㎡、金都华庭50万㎡），占总量的58.55％。 随着区域房地产市场的发展，加上政府