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PAGE PAGE 1 24《商品房买卖合同解释》适用要点24【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第24条】 商品房买卖合同无效或被撤销后，按揭合同的处理 ――《商品房买卖合同解释》第二十四条适用要点 宜昌 寇志中律师 ? I．[法律法规]： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条??因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 （宜昌律师寇志中kouzhizhong@126.com） ? 2. 《担保法》第五条： 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。（ HYPERLINK mailto:宜昌律师寇志中kouzhizhong@126.com 宜昌律师寇志中kouzhizhong@126.com） 3. 《物权法》第一百七十二条： 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 　　担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 ―――――――――――――――――――――――――――― ― II．宜昌房地产律师寇志中深层导读： ? 本条司法解释主要解决的问题是关于‘按揭’中的商品房买卖合同的解除权问题。该解释对签订商品房买卖合同之后，因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任和处理办法做出了规定。 （宜昌律师寇志中kouzhizhong@126.com） 无论是担保法第五条第一款还是物权法第一百七十二条第一款，都明确强调：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。 5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。 商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。 一、商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除后，买受人支付的购房款如何处理？如果银行没有参加商品房买卖合同纠纷诉讼，在该合同被确认无效、撤销或者解除以后，开发商应当将已经收取的购房款（包括购房贷款）的本金及利息退还给购房人。??? 如果银行已经以第三人身份参加到商品房买卖合同纠纷诉讼中来，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，开发商应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和购房人。 商品房买卖合同被解除，借款合同效力如何？ 2002年8月，刘某与某房地产公司（以下简称“房地产公司”）签订了商品房买卖合同：房屋总价款26万元，刘某于2002年9月15日前，支付首期30%房价款7.8万元，余下房价款18.2万元，以办理银行按揭的方式支付；房地产公司于2003年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因无法交付的，交房日期可延期至2003年3月31日，并且房地产公司应于交房后3个月内，即2003年6月30日前办理房产登记手续。刘某按约定支付了首期7.8万元房价款后于2002年12月23日通过房地产公司同建设银行江南支行（以下简称“江南支行）签订了借款合同及商品房抵押合同，并且房地产公司为刘某的借款提供了保证担保，房地产公司与江南支行对商品房买卖合同的标的物房产在房产管理部门办理了抵押登记。2002年12月，经审批，江南支行对刘某发放了购房贷款，18.2万元一次性划入房地产公司在江南支行开立的账户中。2003年3月，房地产公司如期交付了房屋，并于2003年5月办理了房产登记手续。刘某入住后，发现房屋结构质量与合同约定有所出入。经交涉，房地产公司表示，因技术问题房屋结构确实与合同预定不符。2003年7月，刘某与房地产公司达成解除商品房买卖合同的协议，因涉及刘某同江南支行的借款合同与房产抵押合同，双方通知了江南支行。三方在如何处理涉案房产问题上发生了争议。2003年8月15日，刘某向人民法院提起诉讼，要求解除与房地产公司之间的商品房买卖合同，双方返还财产。案件审理中，江南支行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼，对刘某与房地产公司争议的房产主张优先受偿的权利。 ??? 法院经审理后认为，商品房买卖合同被解除或被认定无效时，买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。因此，判决在解除房地产公司与刘某之间商品房买卖合同的同时，依据第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借