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新人培训 1 2012-12-21 一、房地产基本知识 2 2012-12-21 1. 房地产的概念和分类 概念 房地产：房产和地产的总称。 房产：房屋及其权利的总称。 地产：土地及其权利的总称。 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑、 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的 财产总称。 分类 3 2012-12-21 居住、生产、经营、行政、其他用房地产。 2. 房地产的特性 位置固定性 ? 地域差别性 ? 高值耐久性 ? 保值增值性 4 2012-12-21 3. 房地产业的概念和内涵 概念 从事房地产开发、经营、管理、服务等行业 与企业的总称。 具体内容 土地开发和再开发；房屋开发和建设； 地产经营；房地产经营； 房地产中介服务；物业管理服务； 房地产金融。 5 2012-12-21 4. 土地使用权的取得 我国土地公有制的形式 集体所有制（农村，农民集体所有） 国家所有制（城市，全民所有） 土地使用权 土地使用者依法享有使用和取得土地利益的 权利。 6 2012-12-21 土地使用权出让 概念：国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，并收取土地出让 金的行为。 出让形式： 协议、招标、拍卖。 出让年限： 居住用地70年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 工业用地、教、科、文卫、体育及综 合或其他用地50年。 7 2012-12-21 土地使用权转让 概念：土地使用者根据国家规定，将土地使 用权有偿让渡给其他使用者的经济行 为。 出让形式： 出售、交换、赠予。 取得建设用地的方式 有偿（出让、转让、出租） 无偿（行政划拨） 8 2012-12-21 5. 房地产交易 概念： 有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其 他项权利的经济过程与法律行为。（权利登 记有效） 房地产转让： 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方 式将房地产转移给他人的行为。 9 2012-12-21 房地产抵押： 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方 式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债 务人不履行债务时，抵押权人有依法以房地 产拍卖所得的价款优先受偿。 房屋租赁： 房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给人 使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 10 2012-12-21 6. ? 1. 2. 3. 4. 商品房预售 概念：房地产期货交易，先付款后交货。 商品房预售条件： 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书。 取得商品房建设工程规划许可证。 取得商品房建设工程施工许可证。 商品房建设安装工程的总投资已完成25%以 上（多层封顶，高层主体结构完成2/3）。 11 2012-12-21 5. 6. 7. 8. 已经确定商品房竣工交付日期，并落实了市 政、公用和公共建筑设施的配套建设计划。 与银行（监管银行）签订了预售款监管协议。 已制定房屋使用公约，并与物业管理企业订 立了前期物业管理服务合同。 向县级以上房产管理部门办理预售登记，取 得商品房预售许可证明。 12 2012-12-21 7. 1. 2. 建筑概述 建筑分类： 使用性质分类 工业、民用两大类 结构分类 砖混结构 钢筋混凝土结构（框架，框剪，剪力墙） 钢结构（超高层建筑） 13 2012-12-21 3. 施工方法分类 装配式（预制构件）建筑 现浇式建筑 装配整体式建筑 4. 建筑层数分类 低层住宅（1-3层） 多层住宅（4-6层） 中高层住宅（7-9层） 高层住宅（10-30层） 14 2012-12-21 房屋的组成及作用 基础——承受房屋的全部荷载。 墙或柱——垂直承重构件。 楼地层——水平承重和分隔构件。 楼梯——联系上下各层的垂直交通设施。 屋顶——房屋顶部的承重和围护部分。 门和窗——围护构件（出入、采光、通风）。 15 2012-12-21 二、房地产市场调研 16 2012-12-21 1. 什么是房地产市场调研 对市场信息进行系统的收集、整理、记 录和分析，进而对房地产市场进行研究 与预测，为公司决策者制定