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文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 论授权第三人规范 兼论违反《物权法》第74条第1款的法律效果 关淑芳 中国青年政治学院法律系 讲师 , 王轶 中国人民大学法学院 教授 　 　　我国《物权法》第74条第1款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。从裁判规范的角度考察，一项完全法条应当同时具备构成要件和法律效果两项内容。就此而言，该款规定属于不完全法条，因为其并未指示裁判者一旦开发商在没有“首先满足业主的需要”的情况下，就将车位、车库出售、赠与或出租给业主以外的其他民事主体，应当如何协调业主、开发商以及其他民事主体之间的利益关系。即将于10月1日施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)第5条确认，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”该条规定明确了《物权法》第74条第1款何谓“首先满足业主的需要”的含义，但仍未回答违反该款规定的法律效果问题。本文拟就此问题略陈拙见，以就教于大方。 　　一 　　在《物权法》颁布之后，有学者主张一旦开发商违反第74条第1款的规定，在未能首先满足业主需要的情况下，将车位、车库出售、赠与或出租给业主以外的其他民事主体，开发商所进行的相应合同行为应当认定无效。原因在于《物权法》第74条第1款使用了“应当”一词，其所确立的法律规则属于强制性规范。依据我国《合同法》第52条第5项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于绝对无效的合同。这一观点尚有可讨论之处。某一法律条文使用“应当”一词，并不意味着该条规定确立的法律规则对应的一定是强制性规范。由于立法技术的原因，我国现行民事立法中使用的“应当”一词，有时的确是“必须的意思”，对应的确属强制性规范。如《合同法》第44条第2款规定，“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”再如《物权法》第6条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这里的“应当”就是“必须”的意思，要求民事主体进行某些类型民事活动必须采用特定的行为模式，对应着强制性规范。但也有不少法律条文中的“应当”一词，是“最好”的意思，其所确立的法律规则对应的并非强制性规范，而是倡导性规范。如《合同法》第238条第2款规定，“融资租赁合同应当采用书面形式。”再如《物权法》第157条第1款规定，“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”这里的“应当”就并非“必须”，而是“最好”的意思，仅是提倡和诱导民事主体在进行某类民事活动时采用特定的行为模式。 [1] 　　可见，某一个或某几个法律条文确立的法律规则是否对应着强制性规范，不能单依凭法律条文是否使用了“应当”一词进行判断，而要从分析法律条文确立的法律规则协调的是何种类型的利益关系入手做出判断。纵观《物权法》所包含的247个条文，不难发现，《物权法》所协调的利益关系首先可以区分为两类：一为民事主体与民事主体之间的利益关系;二为民事主体利益与公共利益之间的关系。就民事主体之间的利益关系而言，从实现《物权法》调整目的的角度出发，可进一步作类型区分。首先，依据民事主体之间利益关系产生原因的不同，将其区分为交易关系背景下民事主体之间的利益关系与非交易关系背景下民事主体之间的利益关系。交易关系背景下民事主体之间的利益关系，又可依据《物权法》的规定，再区分为两种类型：一为交易各方之间的利益关系;二为交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系。就民事主体的利益与公共利益之间的关系而言，也可进一步区分为两种类型：一是交易关系背景下民事主体的利益与公共利益的关系;二为非交易关系背景下民事主体的利益与公共利益的关系。强制性规范，属于强行性规范的一种，其所协调的乃是交易关系背景下民事主体的利益与公共利益之间的关系。在《物权法》第74条第1款的背景下，一旦开发商在未首先满足业主需要的情况下将车位、车库出售、赠与或出租给业主以外的其他民事主体，该买卖合同、赠与合同或租赁合同损害的是特定业主的利益。无论被损害的特定业主是特定的一个还是特定的数个业主，其利益皆属于交易关系以外特定第三人的利益。由此可见，《物权法》第74条第1款确立的法律规则协调的乃是交易关系背景下交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系，而非交易关系背景下民事主体的利益与公共利益之间的关系，该款规定确立的法律规则对应的并非强