天津金融城新华世纪广场项目定位提案华业行3gbqghb_.ppt

* * * 二、项目定位方向 项目定位方向一： 项目定位：打造金融城首席商务综合体 产品定位：七星级酒店式公寓+甲级写字楼 * 项目定位方向 功能化 精品化 主题化 产品升级 以5A智能化为基础，增加多项配套和服务功能平台 服务型办公室 通过办公室的升级版走出同质化竞争屏着务实理念， 打造实用功能主义 市场稀缺唯一性 国际化多功能高档物业 项目定位方向二： * 项目定位方向 项目定位：天津唯一6A多功能服务型智能顶级写字楼。 产品定位：5星级服务型写字楼+服务公寓+功能化商业配套。 * 一、客群定位 二、产品建议 PART 3 产品建议 * 一、客群定位 1.客层分析 1、目标客户定位：本案作为未来天津的资本中心，目标客户群主要针对： 1.1、金融机构：银行：人民银行、中资银行、外资银行、合资银行、信用社；保险：保险代理公司、保险经纪公司、保险公估公司；期货证券：期货经纪公司、证券经纪公司、证券结算公司、证券交易所；1.2、金融管理机构：银监会、证监会、保监会、国资委、外汇管理机构以及金融行业行会、学会、组织等；1.3、金融服务机构：资产管理公司、基金管理公司、风险投资公司、信托投资公司，信用担保公司，资金结算中心以及资信、资产评估事务所，会计、审计事务所，企业集团财务公司，律师事务所、咨询顾问公司、广告公司、政府服务机构等；1.4、其他类别：投资机构或投资者；在本案市场营销当中，真正在售楼处完成交易的购买客户往往不是大型金融机构，主要是外围的金融服务机构。因此在实际销售、广告推广当中，主要客户群应围绕着后者。 * 客群定位 2、目标客户群特征： 2.1、属于资金密集型行业或其服务机构；2.2、对于经营、交易的安全性有苛刻要求；2.3、对于办公自动化和资讯快速交换有较高需求；2.4、高度关注企业形象；2.5、对价格的敏感性相对较低；2.6、购买意向的考虑期较长；2.7、对写字楼的功能要求很高，也对物业服务的依赖性很强。 3、目标客户多元化的意义： 客户结构的多元化有利于抵御行业风险，如果完全以金融投资保险类行业为主导的客户结构，虽然有行业聚集度高、易培养客户忠诚度的有利方面，但也在客观上给非金融类客户造成壁垒，客户结构单一将使项目难于应付行业危机。 * 二、产品建议 1.产品定位建议： 服务式办公室 2.功能建议： ‘5A写字楼智能化办公’增加企业竞争力 3.配套建议： 增加会所式的配套8大服务中心 4.规划建议： 将公寓大户型餐厅面积减小，改变电梯和楼梯位置将过道和电梯厅合并，增到空间感。 建议原则： 根据市场定位确定项目方向将产品功能化、概念化、具体化、实用化，以服务企业的 理念打造写字楼为原则。 * 大型综合体项目案例参照 华贸的出现，使得北京CBD核心区东移，CBD中心扩大和多元化。不仅吸引了TheRitz-Carlton、JW万豪两家世界级豪华酒店，还有著名的新光三越百货落户。2007年上半年华贸商城百货店开业，有600多个品牌专卖店入驻，其中有90多种国际顶级、一线品牌，超过顶级百货A类标准6倍。更有40%商品为首次进入北京市场的国际品牌。今年12月即将入住的一期写字楼，被众多金融机构和跨国企业抢先预定。豪华酒店、名牌商场、A级写字楼配套，作为“百万平米建筑综合体”，华贸中心营造了一个非常经典的商圈。 北京华贸中心：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体(84万) 5A智能写字楼(23万,27%) 国际商业区(17.8万,21%) 国际公寓(15万,18%) 五星级酒店(6万,7%) 体育中心(15万,18%) 商务楼(5万,6%) 展示中心(2.2万,3%) * 以酒店为核心功能的发展模式 上海商城：顶级国际化综合体 (18.6万) 五星级酒店(8.3万,45%) +豪华公寓(5.6万,30%) +写字楼(2.8万,15%) +商场(1.9万,10%) 大型综合体项目案例参照 上海商城是上海展览中心与外资合办的一座商业贸易大楼。位于南京西路上海展览中心对面，整个建筑面积为18．5万平方米，呈现“山”字形。地面以上建筑有48层，酒店大楼为主楼，8层以下设银行、邮电、私人俱乐部，还有7座中、日、欧特色的餐厅、酒吧及康乐设施。32层为公寓，拥有500套出租套间。地下室辟有停车场，可容300辆轿车。楼顶有花园，还有直升飞机停机坪。 * 项目位置 该项目一期工程包括地下四层和地上五层，其中地下一层为1.35万平方米的商业设施；地下二至四层为3