贵阳房地产市场运行状况.docVIP

前 言 自2003年以来，贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组对贵阳房地产市场运行状况做了大量的研究，形成了半年和年度市场运行报告，积累了大量的数据基础和研究成果。2008年，受全球金融危机及严重自然灾害影响，宏观经济增速放缓，作为国民经济重要支柱产业的房地产也出现明显下滑。在此背景下，如何采取有效对策措施促进房地产市场持续健康发展，并保持国民经济平稳较快发展，成为各地政府及相关部门工作的重中之重。经市政府批示同意，由市住房保障和房产管理局牵头，在贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组基础上，组成了“贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究”课题组，在综合研究宏观经济和房地产运行的各项历史和现实数据的基础上，提出促进贵阳房地产健康可持续发展的对策措施。 本课题的研究成果，对政府决策部门调控贵阳房地产有重要的参考作用，对相关部门、房开企业及社会各界全面了解贵阳房地产市场，深入把握贵阳房地产市场的走势和发展方向有重要的参考作用。 本课题研究过程中得到了相关部门及社会各界的大力支持，在此表示感谢！ 第一章 经济发展与房地产业发展关系分析 一、宏观经济与房地产业发展关系分析 （一）宏观经济状况和前景分析 众所周知，自改革开放以来，我国国民经济一直保持高速增长势头。不过，对于经济高速增长的特点，以及增长模式和发展后劲等问题，却是需要认真研究的。 此外，从经济周期上看，国民经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律？或者，在经历了三十年的经济增长之后，在全球金融危机影响下，是否会进入一个下行的周期？以下是近些年宏观经济主要指标运行情况： 图1.1：1993-2008我国宏观经济基本指标增长状况 HYPERLINK /system/uploadfile/7605.jpg （数据来源：国家统计局网站）  上图我们选择了最具有代表性的GDP增长率、全社会固定资产投资增长率、进出口总额增长率、社会消费品零售总额增长率四个指标。GDP增长率代表了宏观经济的总体状况和平均水平，后三个指标代表了拉动经济增长的三驾马车的动力情况。从图中我们可以看出： 1、宏观经济从1993年14%的高速增长，到1999年7.6%的“低谷”，再到2007年11.9%的高位运行，已经走过了一个长达15年的大周期。在这个周期里，宏观经济整体上出现了一轮从快速增长到相对低迷再到高速增长的周期性曲线。 进入2008年，经济运行出现转折，一方面是全球金融危机的影响——尤其是对进出口贸易的影响；另一方面也是我国经济的自身调整，加上严重自然灾害的影响造成的。 2、GDP增长虽然表现为比较平稳的轨迹，但是，拉动经济增长的三驾马车却有较大的振幅。从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”，即社会消费品零售总额；但是1998年以后，拉动经济增长的主要动力转变为固定资产投资和对外贸易。其中，2000年、2002年、2003年、2004年固定资产投资对经济的拉动作用尤其明显。 值得注意的是，固定资产投资规模受政策影响较大，进出口总额受国际关系和国际形势影响较大，所以，二者在过去的15年间一直呈现较大的波动轨迹。而社会消费品零售总额在1994年达到一个峰值后，其增长表现相对稳定，并且随着经济总量的平稳增长而开始呈现出稳定增长的态势。 3、综合国际国内各类权威机构的观点，我国经济未来十年仍将保持高速增长态势。如果不出现特别重大的自然灾害和国际经济形势急剧变化的影响，2008年后的未来十多年中，我国经济总量仍将保持7%-9%的增长速度（比九五、十五、十一五期间有所下降），但是增长方式将发生结构性的转变。也就是说，下一轮大经济周期，不可能再象1993-2007年那样平均保持两位数的增长速度。 （二）房地产行业现状和前景分析 房地产行业与宏观经济息息相关。要从宏观层面看待房地产业，必须仔细观察房地产业的两大宏观指标： 第一类指标：房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速。这两个指标说明房地产对国民经济增长的拉动作用； 第二类指标：房地产销售面积和销售额的增速。这两个指标说明房地产市场的消化能力和购买力。 图1.2：1993-2008全国固定资产投资、房地产投资与GDP增长的关系 HYPERLINK /system/uploadfile/422.jpg （数据来源：国家统计局网站） 从图1.2可以看出： 1、固定资产投资始终是中国经济增长的最主要的拉动力。2005年以前，固定资产投资占GDP比重一直在30%-50%之间。进入2005年后，固定资产投资的比重超过50%