房地产市场调查报告2011.docVIP

市场调查报告 一、彭州宏观环境调研 （1）彭州概况 彭州，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“成都后花园”的美誉，具有三千余年文明史。位于成都市西北方向约30公里处，面积1420平方公里，人口约80万，是成都市域内面积第二、人口第三的县级市。 彭州属于大成都范围，与成都市区之间现有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成都市车程约40分钟，不收取过路费。成彭高速于2004年建成通车，成都到彭州小车收费10元，车程约30分钟。 彭州市辖20个镇、54个社区委员会、435个村委会，市政府所在地为天彭镇金彭东路。2010年末，全市总人口80.33万人，人口增长率为4.64‰，其中人口自然增长率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。 （2）经济概况 2010年，全市实现地区生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增长19.1%。 （3）城乡建设及远景规划 彭州市城市发展方向已确定为：南拓东扩、北禁西限。彭州“十二五规划”中已明确提出了“四区两核一带一轴”的发展战略，着力打造绿色生态之都、千亿产业之城、田园休闲之谷。彭州市将全力建设四大产业功能区，大力发展中心城区和濛阳新城两个极核，着力提升浅丘高效生态产业带，倾力打造汉彭-彭白公路“L”形统筹城乡示范轴。 四大产业功能区中，属于成都市级的有两个：龙门山生态旅游综合功能区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功能区；属于彭州市级的有两个，包括现代农业及农产品物流产业功能区、家纺服装产业功能区。 彭州市整个城市的总体形象定位基本可总结为： 成都北郊资源宝库 现代化中等园林城市 中国商品蔬菜生产基地、农副产品物流基地 都市假日休闲港湾 （4）宏观环境分析及小结 1、位于成都以北，发展潜力大 彭州位于成都平原西北，在大多数成都老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜的居家区域。彭州经济的发展壮大，以及成都北城区改造步伐的加快，都将为彭州吸引众多开发商的关注。 2、经济水平逐年提高，市场环境日益完善 目前，据各项经济指标显示，彭州在大成都区县中经济发展处于中游，和成都发达地区差距较明显。政府提出的“工业富市，城建活市”发展战略已取得一定成绩。从市场环境看，楼盘体量逐渐增大，已有较大的开发商入驻。 3、资源丰富，有产业支撑 彭州自然资源丰富，是中国西南重要的商品蔬菜供应基地。作为成都支柱产业的医药产业，其生产基地主要集中在彭州。并且有大型石化基地落户。彭州经济发展后劲较足。 4、城市规划带来巨大发展潜力 彭州将自身定位为中等城市，规划中的牡丹新城和南部新城已在开发建设之中，城区面积扩大和人口增长将为房地产开发带来巨大的发展空间。 二、区域房地产市场环境调研 （1）区域基本情况 项目所在区域为天彭镇回龙西路中段，紧靠彭州市新行政中心，距老城区中心约3公里，距离彭州市政府约1公里，是规划中牡丹新城的核心区域。作为彭州未来“行政文化中心、石化配套新城”的牡丹新城，将是彭州的又一居住集中地。区域内商业配套规划齐全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等构成了四通八达的交通网络，有多路公交车通行，居住环境良好。 （2）区域房地产市场调查 目前，项目所在区域是彭州市的开发热点区域。入驻的房地产开发商数量较多，楼盘规模普遍偏大。楼盘之间的竞争已经趋于全方位竞争，户型、环境（园林设计）、营销推广手段以及开发商实力和信誉等因素都将影响项目的市场地位。各个楼盘十分注重园林特色的宣传，这能体现出彭州市民生活理念的转变，也能体现出较旺的改善性住房需求。 三、个案调研（调查时间11-18~11-21） 置信逸都丹郡F区 项目信息 开发商 成都置信实业（集团）有限公司 开盘时间 2011-8-16 占地面积 44614㎡ 交房时间 2013-10-1 总建筑面积 .99㎡ 绿化率 34% 总户数 1686 车位 1:0.6 总栋数 5 公摊系数 约15% 层数 20/26 销售情况 5号楼在售；6号楼排号中。(两个单元二梯7户) 起价 4850 均价 4400 户型 套二 84 房源348套，已售128套。价格区间3400~4400左右，层差约30元。 85 套三 122 125 营销策略分析 推广主题 地中海园林、现代简约欧式风情建筑 主要卖点 物业、水景园林 优惠 全款10%；按揭8% 广告媒体 DM单、户外广告等 紫光兴城（一期4批次） 项目信息 开发商 成都振坤贸易有限公司 开盘时间 2011年1月8日 占地面积 60266.34㎡ 交房时间 2012年6月30日 总建筑面积 ㎡ 绿化率 31.54% 总户数 1573 车位 1:1 总栋数 19 公摊系数 约17% 层数 6/11/18 销售情况 10号、11号楼在售。(两个单元二梯4