花样年华物业管理投标书（81页）.doc

花样年华物业管理提示建议 前言 优秀的物业管理是一个优质楼盘的重要价值构成要素，是一个地产品牌成为优秀品牌的重要保证。规范优质的物业管理不仅能保证业主和使用者有一个高品质的居住生活环境，而且能增强发展商社会信任感和投资者的信心，建立发展商在公众中的良好形象，加强其在房地产市场中的长远竞争力。物业管理是一个完整的系统工程，从物业的规划设计开始到物业建成投入使用后管理工作的正常运行，有若干环节组成。 国企根据物业管理在物业价值中的重要地位和对公司品牌树立的重要性出发,结合花样年华的市场定位,认为对×××市场来讲，高素质的物业管理服务尚属新生事物，×××市民对实物消费观到服务消费观的转变需要一个过程。因此，物业管理尽量提供优质、高效的基本物业服务，在降低了住户经济负担的同时，也使其享受到了优质的服务，对品牌的塑造有着重要意义。因此开发商必须在物业管理给予充分重视，和必要的前期投入。这样会使项目产生持续增值。 综上，我司对×××花样年华物业管理提出以下建议和提示： 第一部分：物业管理运作的基本环节 第一章：物业管理的早期介入 物业管理的早期介入,是指物业管理公司在正式接管物业管理工作之前进行的工作。主要包括项目规划设计阶段的早期介入、项目施工建设阶段的早期介入和项目销售阶段的早期介入 一、项目规划设计阶段的早期介入 项目规划设计阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目规划设计阶段就介入，从物业管理的角度参与项目规划设计方案研究工作，从日后物业管理的角度考虑开发项目的规划设计。 要设置物业管理工作用房、商业用房，给楼宇的清洁冲洗留公共水源，设置防盗监控系统，配备防火安全装置。 小区的开放路口应集中并设岗亭，为物业管理公司实施周边封闭式管理作准备。 二、项目施工建设阶段的早期介入 项目施工建设阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目施工建设阶段就介入，从物业管理的角度参与项目施工管理。 物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个项目的布局情况。要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对物业的检查、维修、保养工作。 三、项目销售阶段的早期介入 物业管理是客户、准客户和潜在客户所关心的重要内容，因此在销售前就应该确定物业管理相关的全部内容，包括物业管理收费、物业管理服务内容、物业管理承诺和物管公司等。 物业管理是对营销人员培训的必须和重要内容。 以下所列是项目销售过程所需物业管理资料： 1）、楼宇质量保证书 2）、楼宇使用说明书 3）、业主公约 4）、用户手册 5）、楼宇交收流程 6）、入伙通知书 7）、入伙手续书 8）、收楼书 9）、承诺书 10）、业主/用户联系表 11）、遗漏工程使用钥匙授权书 12）、遗漏工程和水电表底数记录表 13）、装修手册和装修申请表 第二章：物业管理的基础工作 物业管理的基础工作是指住户入住之前，物业管理公司应做好的工作。主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理资金的落实、物业管理制度的制定和物业的接管验收四个方面。 一、物业管理人员的选聘和岗位培训 （一）物业管理人员选聘 物业管理人员的选拔工作，应该从物业管理任务确定后开始着手。可以由负责人根据物业管理接管的实际需要组阁管理班子。 （二）物业管理人员的培训 物业管理人员的应知应会主要包括如下内容： 1、应知的基本内容 1）物业管理人员应了解自身企业（所在公司）的基本情况，如： 公司的发展史、组织结构、劳保福利 公司的规章制度、劳动纪律、安全守则、业务处理程序等 2）物业管理人员应了解所管物业的基本情况，如： 建筑物的构造、布局、功能、数量、质量等 各种场地的使用功能、面积、布局等 各种设备设施的位置、分布和功能等 3）物业管理人员应了解公司制定的《住户手册》及各种管理规定的主要内容 2、应会的基本内容 1）物业管理人员应懂得物业管理的基本常识，包括： 应付特发事故（如火警、盗警、人员伤亡等）的基本常识 防盗、防事故、防罪案的意识及其基本常识 消防管理条例及防火灭火基本知识 待人接物的基本礼仪和礼貌用语 维护环境整洁的基本要求及基本标准 2）物业管理人员应熟悉本岗位的职责和本岗位的操作技巧和技能 3）物业管理人员应掌握以下学科的基本知识： 包括行政管理、城市规划、房屋构造、建筑设备、市政工程、园林绿化、财务管理、心理学、公共关系学、电子计算机等。 二、物业管理资金的筹措 物业管理资金的来源主要有如下数项： 地产开发建设企业提供的“公共设施、设备的维护管理基金” 按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共性管理服务费” 按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共设施、设备的维护管理储备金” 物业管理公司开展“特约