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基于相对剥夺感理论房地产市场公平研究 　　摘 要：近年来，我国房地产市场得到了很大发展，但也存在着房价上涨过快、许多人购买不起商品房的现象。为此，国家实施了针对困难户的保障房建设工程，但保障房覆盖面较小，数量远远满足不了人们的需求，同时商品房及保障房建设过程中还存在许多不公平现象。因此，结合人们收入分布函数，运用相对剥夺感指标实证分析房地产市场中的公平性，探讨不同因素的变化对相对剥夺感的影响对于今后采取相应措施，完善相关的法律法规，从国家层面上制定高层次的住房保障法律，减少房地产市场中的不公平现象极有现实意义。 　　关键词：房地产；相对剥夺感；公平 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 　　文章编号：1003—0751（2013）04—0040—06 　　自1998年全面推进住房分配货币化改革以来，我国的房地产市场得到了快速发展，房地产投资额由1997年的3178亿元增长至2010年的48 267亿元，2010年全国商品房销售面积达到了104 349万平方米，人均居住面积由1978年的6.7平方米增到了2009年的28平方米，人们的居住水平得到了很大提高。同时，房地产的发展也带动了相关产业的发展，对我国的经济发展做出了重要贡献。但是，同时，房地产价格的飙升也超出了一般工薪阶层的承受能力。2010年全国商品房销售均价上升到了5034元/平方米，是1998年的2.46倍（陈佳贵等，2010）。2010年，中国人民银行对全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，75.5%的居民认为“过高，难以接受”（徐思佳，2010）。高房价已经远超出低收入家庭的支付能力。一个国家想取得基于社会安全的社会公平，必须解决好住房问题（nevitt，1977）。但房地产市场中的公平含义非常丰富，不同时期有不同的价值判断，无法从定量层面上进行衡量。目前，定量分析房地产市场的公平相关文献少之又少。基于此，本文在相对剥夺感理论的基础上，首次尝试实证分析我国35个大中城市房地产市场中的相对剥夺感。 　　一、从理论层面透析我国房地产的不公平现象 　　社会比较是不公平感的重要来源之一，公平感的形成更多地来源于社会的比较。行为经济学中有“参照依赖”和“损失厌恶”的结论：现实中人们按照某个参照点定义自己的“损失”与“获得”，进而根据“损失”与“获得”的多少来确定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991）。个体不仅会同组织内成员比较，而且也同外部组织成员比较。simkin证实，行业标准的外部比较参照已经成为员工评价其报酬公平与否的基础（刘得明等，2008）。 　　thibaut和Walker（1976）提出了程序公平的概念，认为如果裁决的程序是公平的，不管最终的结果是否对自己有利，则结果公平感都会加强。Bies和Moag（1986）提出了互动公平的理念，认为组织越了解员工，则员工的公平感就越高。Greenberg（1990）认为互动公平包括人际公平和信息公平。人际公平是领导是否尊重员工，信息公平就是是否给当事人 　　传达了应有的信息。对于不公平，马克思恩格斯认为权利是同提供的劳动成比例的，人由于天赋的不同，同等劳动获得的财富应当是不平等的。马克思认为，在过渡阶段，同等权利获取不同等报酬是一种不公平现象。 　　从以上理论回顾中，我们可以发现公平来自于社会比较，一定程度上反映了“不患贫而患不均”。要做到公平，不仅要程序公平，而且要分配公平，同时要注重与组织内人员的沟通，尊重他们的需要。 　　近年来房价高企不下，许多收入高的人得到了住房，在一定程度上促进了社会资源的优化配置，提高了社会效率，但买得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住场所的人。王蕾（2011）指出，人与人之间是平等的，公平的分配是根据个人可以理性控制的成分——一个人的选择而定，而不是按照人们无法控制的因素而定，还认为公平的分配要对市场中的运气作用加以修正。罗尔斯在其《正义论》中也认为正义的社会制度就是要消除运气等偶然性因素给人们带来的不平等。亚当·斯密（1972）也指出下层阶级生活状况的改善，对社会是有利的。 　　相对剥夺现象首先由美国社会学家Stoufer等（1949）在《美国士兵》一书中提出。他发现美军中升迁最快的人反而最心怀不满，因为这些人把军中地位高的人作为参照对象，觉得受到了剥夺。社会学家莫顿（Merton）（1968）对相对剥夺感进行了系统阐述，认为相对剥夺感是相对于某种参照系而形成的剥夺感，选定他人或他群作为参照物，将自己的利益得失与参照物进行比较，若认为自己比参照物得到的少，就会有不公平感产生。英国社会学家Runciman（1966）从经济学视角定义了相对剥夺感，系统地运用相对剥夺感来研究社会中的不平等现象，并把相