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基于蒙特卡洛模拟房地产风险分析 　　 摘要：随着中国房地产市场竞争日益激烈， 房地产开发与经营中的不确定因素日益增多， 因风险造成的损失规模也越来越大， 这就要求房地产企业亟需加强自身风险管理。运营用蒙特卡洛模拟着重分析了一个实际房地产项目面临的风险情况，借助水晶球软件进行了仿真模拟计算。根据结果给出了防范风险的措施建议。 　　关键字：风险管理，风险分析，风险防范，蒙特卡罗模拟 　　 中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号： 　　1引言 　　自从20 世纪 70 年代以来，由于计算机技术的发展，使得利用蒙特卡洛方法研究、 分析房地产项目的风险成为了可能。由于能获得实际分析数据， 目前蒙特卡洛法在国外的房地产项目风险分析中占据着比较重要的位置。而蒙特卡洛法在我国房地产风险分析的运用仍有待实践， 本文拟就蒙特卡洛法在实际项目投资风险分析的运用做初步探讨。 　　蒙特卡洛模拟是一种通过随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术近似解的数学方法，其特点就是用数学方法在计算机上模拟，而后加以统计处理的方法。 　　2模特卡洛模拟简介 　　2.1基本思路 　　蒙特卡洛方法的基本思想是，若已知描述工程项目风险状态的概率分布，根据工程项目目标或规定的状态函数 ，利用抽样技术，生成符合状态变量概率分布的一组随机量，将其代入状态函数 ，得到状态函数的一个随机量。用如此同样的方法，产生N个类似这样的状态函数的随机量。若在N个状态函数的随机量中M个小于等于(或大于等于)工程项目目标或规定的值X0，当N充分大时，由大数定律，此时的频率已接近概率，因而可得工程项目的风险率Pr：Pr=M/N。 　　2.2计算步骤 　　采用蒙特卡洛方法分析工程项目风险，一般的模拟步骤为：(1)选取随机变量(输入变量)，确定随机变量的概率分布。(2)风险分析计算模型的建立。(3)为各随机变量抽取随机数根据风险分析的精度要求，确定模拟次数N。(4)产生伪随机数，将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。(5)根据所建立的数学模型或流程图计算出状态函数值，即得到一个随机事件的样本值。(6)重复上述过程，进行反复多次模拟，得出多组评价指标值。(7)整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差、概率分布及累计概率分布，绘制累计概率图， 同时，检验模拟次数是否满足预定的精度要求。根据上述结果，分析各随机变量对项目收益的影响。在上述步骤中，比较关键的是确定随机变量及其概率分布，随机数的产生等。 　　3实例分析 　　3.1某项目的投资风险因素的辨识 　　该项目分为两块土地，均位于位于西安市长安区引镇，宗地总占地面积432亩(净地372亩)，其中地块一约187.7亩(净地149.7亩)，地块二约244.3亩(净地222.3亩)，该项目背靠秦岭山、沿大峪河而下，环境优美，景色怡人。以下是该房地产项目的投资估算表。 　　表1项目投资估算表 　　 　　 　　运用敏感分析，我们对各个阶段可能对利润造成影响的因素(土地成本、前期费用、城建费用、建安总造价、室外工程费、管理费用、预备费、建设期利息、销售收入)进行了分析得出了以下结果： 　　(1)最大的风险因素为销售收入。由于销售工作是整个地产资金工作的重点，该阶段的工作直接关系到资金回笼的情况，并对地产本身项目的后续开展作出保障。 　　(2)建安总造价的风险大。由于是山地建筑，导致工程开挖后边坡数量较多，边坡工程量较大，同时山地地形复杂，工程量无法准确估计，以及建筑材料的价格上涨等因素，导致建安成本风险较大。 　　(3)预备费风险也比较大。由于在平均坡度约为35度的山地施工经验缺乏，相同类似项目的资料也较为稀少，加之政策面情况也比较复杂，因此不可预见费用较难估计。另外，宏观调控、利率、通货膨胀等因素也将对该项工程产生不同程度的影响。 　　3.2应用蒙特卡洛法进行风险估计 　　根据上述风险因素的分析，我们可以确定该低密度住宅项目风险分析的主要因素有3个，即销售收入、建安总造价、预备费通过对上述3个主要风险因素进行蒙特卡洛模拟，可计算出经济评价指标。根据对各经济评价指标的结果分析，得出项目风险评价结果。 　　下面我们运用水晶球(CRYSTAL BALL)软件进行蒙特卡洛法进行模拟，主要对FNPV进行计算： 　　(1)建立电子表格模拟模型。电子表格模型都应当根据优良设计原则来确立。为便于理解，它必须有一个好的布局。它应当包括：说明性标题，与输出及其他工作空间分立的的输入数据段区域，以及提供模型结果的分立输出段。输入数据应当仅涉及单元提示或区域名称，使得任何改变只需对输入数据段来进行，并能在整个电子表格上得到反映。 　　计算公式为： 　　净利润=(1-税率)×(销售收入-土地成本-前期费