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第四章 服务需求及要求 一、本次招标物业服务内容为棉纺东路20号院办公区院区、主楼及西配楼、配电室、立体车库的公共秩序维护、内外环境清洁、垃圾清运、设施设备维修维护、绿化养护、会议服务等。 二、项目地点：棉纺东路20号 三、项目基本情况 项目 基本情况 备注 建筑面积 主体24层，地下2层，附属配楼3层，配电室一座。共约19300㎡，其中主楼约17000㎡，配楼约2300㎡。 庭院面积 10000㎡，绿化面积约600㎡ 主要为小叶女贞 配电设施 800KVA变压器2台,低压配电柜16面，高压配电柜9面 主楼负二楼另有配电室1个 步梯及卫生间 主楼内设步梯2个，每层设男、女卫生间各1个；配楼设步梯一个，每层设男、女卫生间各1个 电 梯 主楼内设电梯2部；配楼液压货梯1部 主楼电梯为2014年更换 消防系统 消防报警系统一套。消防泵1主1备；喷淋泵1主1备 消防控制室设在主楼1楼 监控系统 安保监控系统1套，点位70个 消防控制室设在主楼1楼 空 调 中央空调系统1套 冷却塔2014年更换 立体车库 3层1座，5层3座，总车位102个 地上立体车库 会议室 约300平方米 主楼3楼 四、项目事项说明及要求 1．本项目要求投标人能够提供高标准物业服务，且具备雄厚资金周转能力。 2．招标人对中标人组建的项目物业服务机构进行业务归口管理。 3. 中标人对本项目的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前需报招标人进行审核。 4. 中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。招标人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，要求秩序维护员的全年人员交换率不超过15%。重点区域配置的清洁人员全年交换率不超过5%。 5．在处理特殊事件和紧急、突发事件时，招标人对中标人的物业服务企业的人员有直接指挥权。 6． 中标人的员工按岗位要求统一着装、言行规范，要求注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员年龄、体型、身高要有规定。 7． 中标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管理效率和质量。 8． 中标人在物业服务方案中，要有切实可行的节能具体措施和实施办法，并纳入评分标准。 9． 中标人提供的物业服务质量符合全国物业服务示范大厦标准。 10． 中标人不得擅自改动中标项目范围内房屋、管线、设备等位置和用途，如需改动应报招标人审核、批准后执行。 11． 中标人对项目内的安保、监控室、主要出入口进行24小时值班。 12． 中标人不承担公共水、电、热费和网络、有线电视收视维护等费用。 13． 中标人承担电梯、立体车库、消防安防设备维保费用，聘请专业维保公司实施维护保养。 五、项目维修相关事项说明 1．本项目范围内属于保修期内的维修事项，由原建设单位负责；超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实施，费用在物业管理服务费中支出。 2．项目服务中涉及房屋主体、基础设施、设施设备、水电管线等维修事项，维修超过1000元项目，报招标方审核；1000元以下维修及器物更换事项，由中标方负责。 3．投标人对项目维修事项有维修计划和费用预算，每月报甲方审核，对维修事项有详细记录并由使用单位签字确认。 六、物业管理服务的其它事项说明 1 招标人委托物业管理服务期限为：两年。 2 招标人承诺按相关标准提供物业管理用房，具体位置由招标人和中标人双方协商。 3 招标人按计划向在中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。物业管理进驻的时间，以招标人书面通知时间为准。 4 除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。 5．用于本项目服务的办公设备、器具、维修工具等，如在相关费用中列支，纳入投标报价的，由投标人标明品名、数量，合同终止时无偿移交给招标人。 6． 招标人对中标人针对本项目制定并实施的节能减排措施及效果进行考核。 7． 物业管理服务费的投标报价应由下列构成： 7.1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 7.2 物业共用部位、共用设施的日常维护、管理、专业维保发生的费用； 7.3 物业管理区域清洁卫生费用； 7.4 物业管理区域绿化养护费用； 7.5物业管理区域秩序维护费用； 7.6 会议服务费用； 7.7物业服务企业办公费用； 7.8合理利润； 7.9法定税费。 七、综合服务要求 1．服务规范应符合《郑州市物业管理行业规范》要求。 2．投标人制定详细物业管理服务工作计划并组织实施，妥善管理与物业相关的工程图纸、技术资料及竣工验收资料，有合理完善的档案保管方