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基于聚类分析房地产价格研究 　　摘要：本文以全国各类商品房的年平均价格为研究对象，以1994年~2005年的各类商品房销售价格数据为基础，运用聚类分析方法，从价格结构方面揭示房地产价格波动的主要影响因素。研究表明：目前处于危机阶段的中国房地产行业在长期来看仍处于扩展时期，只要政策调控合理将继续获得增长；通过兴建经济适用房并合理定价，可以引导商品房价回归合理价位。 　　关键词：商品房价格 聚类分析 　　 　　The Research of Real Estate about Price Based on Cluster Analysis 　　Dai Ling 　　Abstract：This paper studies on the average annual prices of the commercial housing of China based on the data of average annual sales prices about the commercial housing during the year of 1994 to 2005 with the Cluster Analysis,which reveals the major influencing factors of the real estate price fluctuations in the price structure.The research shows that the real estate industry in China is still at a expansion stage in the long term，which will continue to grow as long as a reasonable policy.While，with the construction of affordable housing and reasonable pricing,the commercial housing prices will return to reasonable level. 　　Keywords:Price of commercial housing Cluster Analysis 　　【中图分类号】F293.3【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)11-0068-02 　　 　　1.介绍 　　 　　我国房地产业自本世纪初一直保持强劲的发展势头，已成为国民经济的支柱产业，因为其价格与国民的生活休戚相关，因此备受关注。近几年房价一直保持高速上涨的趋势，在许多城市,房价已经达到家庭年收入的10倍乃至20倍，而房地产业会对国民经济产生巨大的影响，世界上很多国家都曾出现过因房地产泡沫引起的经济衰退。因此，学术界对房地产研究始终很重视。 　　与宏观经济总是在扩张与收缩之间周期性交替运行一样，房地产业也会因为供给和需求两方面的作用，从而在收缩与扩张两个阶段直接按循环交替，由此构成房地产周期波动现象。因此，通过判断房地产业目前所处的周期阶段，可以粗略预测房地产未来几年的发展方向。 　　在此基础上，本文进一步分析各类商品房年销售价格变化趋势，并利用SPSS进行聚类分析，研究各类商品房年销售价格之间的关系。 　　 　　2.分析 　　 　　房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就形成房地产行业极具产业特色的波动。 　　首先，分析商品房年销售价格变化趋势。如表1所示，商品房年销售价格，除1999年有所回落外，其它年份均保持增长趋势。12年间平均房价每年增长146.58元/平方米，年平均增长率为10.40%。可以把12年分为三个时期：1994~1997、1998~2003、2004~2005（每个时期大约五年时间）各时期的年平均增长率分别为10.43%、3.50%、13.84%。在第三时期房价增速高于GDP的增长速率可知商品房价格过快增长，这种情形不可能长期存在，按照大约五年一个阶段，至2008年左右房价可能迎来转折。 　　 　　其次，通过表2分析商品房年竣工面积和年销售面积数据，可知：①无论是商品房年竣工面积还是年销售面积在1994~2005年间都在不断增长；②通过计算商品房年销售面积与竣工面积的差额，可以发现在1997~2003年间商品房年销售量低于商品房供给量，累计存在22253.3万平方米的差额，而2004~2005年商品房年销售面积超过了年竣工面积，即出现了需求大于供给，累计差额为9444.26万平方米，两者相减可知1997~2005年商品房累计供给存量为12809.04万平方米；③在1998~20