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最高最佳使用分析 最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择： （1）保持现状利用； （2）装修改造利用； （3）改变用途利用； （4）重新开发利用。 通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作写字楼为其最高最佳使用方式。这是因为： 1. 估价对象权证限制用途为写字楼，符合法律上许可前提； 2. 估价对象按写字楼用途设计，物业内部组合均衡，与外部环境协调，符合写字楼技术标准； 3. 估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。” 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 报告中的“变现能力分析”原文： “（四）变现能力分析： 房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 1、通用性：委估对象土地用途为工业用地，其建筑形式符合一般工业楼宇需要，故通用性较强。 2、独立使用性：估价对象为工业楼整栋中的部分房地产，其使用及经营受其它房地产的影响，故独立使用性一般。 3、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。 4、清偿顺序：在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权，估价知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费。” 2.本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 所谓法定优先受偿款，是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 4.估价报告使用者应合理使用评估价值，同时应关注估价的假设和限制条件，关注当房地产抵押估价报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。 5.定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。 6.根据委托方提供产权资料，委估对象权利人为上海**城建配套发展公司，经评估人员实地查勘，估价对象于估价时点作为宾馆酒店用途处于正常使用中。 3.估价报告使用提示 （1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。 （2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有： 市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。 项目质量风险。项目的工程建设质量、选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。 道德风险。道德风险通常出现在房地产开发企业和银行自身两个方面。包括房地产开发企业的骗贷行为和银行内部人员对信贷资金审批权利的徇私行为。 技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。 经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。 政策性风险。主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的产业政策等其他相关政策的影响。 （3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。 （4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。 4.估价对象抵押价值下跌的风险分析 （1）贷款效应分析 该企业抵押标的物符合区域城市规划的要求，有利于改善该区域商业配套设施质量，企业的发展建设具有良好