酒店管理地产 明确合作策略——制定合作章程2015(叶予舜).pdfVIP

酒店管理地产 明确合作策略——制定合作章程 明确合作策略——制定合作章程 在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合 作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业合作开发， 就制定了自己的合作章程和合伙协议。 而进行这种合作的理由和办法有以下三点： (一)角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合 作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达 成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。 (二)两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战 略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。 (三)也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应 商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效 率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个 做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优 势。 1  叶予舜  二〇一五年六月八日星期一  如何选择合适的合作模式 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种； 不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。 (一)土地入股合作开发 以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是 A 企出地，B 企出资 的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府 部门办理审批手续和各种证件许可。 同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使 用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。 项目开发完成后，A 企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土 地增值税、印花税和企业所得税。B 企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产 营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发 主体转变为以 A、B 双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营 核算以 B 企为主，项目设计的税金也以 B 企业为主体计算缴纳。避免了以 A 企 名义开发带来的一系列问题。 (二)合作建房 2  叶予舜  二〇一五年六月八日星期一  合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地 产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协 议模式受让部分土地使用权。 1. 协议方式 以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市 场地价的 10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房， 报主管部门审批。 01) 合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。 万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。 02) 合作内容：  土地方在项目中占 20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块 红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文；  中介方在项目中占 15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政 府基准地价的 10%为基数计算，估计总额在 2,000 万元左右），负责 按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理；  万科在项目中占 65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的 资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中 的权益。 2. 挂牌方式 以深圳为例：对已缴清地价款的出地方（农村征地返还用地除外），出地方 直接进入土地交易市场，通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作方。