项目成本动态管理知识.doc

PAGE PAGE 7 项目成本动态管理办法 一、目的 规范子公司房地产项目开发过程中成本的管理过程，明确开发成本控制目标，加强成本控制，建立成本预警机制，降低经营风险。 二、范围 适用于子公司房地产开发项目的成本动态的管理、预算控制、项目成本费用评价分析工作。 三、成本费用项目管理涉及范围 3.1 土地征用及拆迁补偿费. 3.2 项目前期费 3.3 工程前期费 3.4 工程直接管理费 3.5 墙体材料及散水专项基金费用 3.6 三通一平及临设等建设前期费用 3.7 建筑安装工程费 3.8 基础设施及配套费 3.9 装饰装修工程费用 3.10 开发间接费 3.11 物业维修基金 3.12 资金成本 四、控制目标 确定合理的预算（目标）成本，控制成本发生和项目后评价（指在项目运行一段时间后，对项目的目的、执行过程、效益、作用及影响进行系统的、客观的分析和总结的一种经济活动）分析。 五、主要涉及部门 5.1 流程所有者：成本控制中心（财务部）； 5.2 相关部门：董事长、总经理、副总、总会计师/管理层、项目发展部、成本合约部、项目部（工程技术部）、营销部、成本控制中心（财务部）； 六、主要控制点 6.1 成本控制中心（财务部）负责组织开发项目成本费用预算编制的参与部门；编制预算（目标）成本，将成本目标责任分解落实到各相关业务部门； 6.2 成本控制中心（财务部）负责检查预算（目标）成本的控制执行过程，根据各部门责任成本的动态反馈信息，编制项目成本动态变化表，向公司管理层及各业务部门报告成本动态及成本运行情况。 6.3 项目后评价阶段成本控制中心（财务部）客观评价项目整体的成本运营情况，并对各业务部门的成本控制工作提出考核意见及成本控制改进措施。 七、管理控制流程 7.1 确定预算（目标）成本 7.1.1 成本控制中心（财务部）根据项目成本管理要求发送内部电子邮件，通知相关业务部门提交项目成本费用预算。 7.1.2 相关业务部门按照《项目成本费用预算表》确认的内容编制各业务部门的项目成本费用预算，各业务部门预算（目标）成本管理内容划分原则是以部门管理职能为基础，以部门管理权限为界限划分核定其管理内容。各业务部门预算编制完成后提交成本控制中心（财务部）。 7.1.2.1 项目发展部。负责提交项目立项阶段的可行性分析；提供制定目标成本需要的项目规划指标和数据；负责编制土地出让金及出让税费、项目前期费用、勘察、规划设计、施工图审查等工程前期成本费用的预算。 7.1.2.2 成本合约部。负责编制提交项目标底制作费用、招标交易服务费、三通一平及临设等建设前期费用、建筑安装工程费、基础设施及配套费用、商业配套内的运动场馆、幼儿园、小学及单体公共场所装饰装修等工程成本费用的预算。 7.1.2.3 项目部（工程技术部）。负责提供现场的施工顺序及大型施工方案和特殊地貌条件；负责编制白蚁防治费、垃圾清运费、防雷检测费、工程直接管理费、墙体材料专项费用、散水专项资金、开发间接成本及物业维修基金等工程成本费用的预算。 7.1.2.4 营销部。负责项目品质及市场定位；负责编制售楼部、样板间、会所及户内硬软装饰装修工程、房屋预实面积测量费等成本费用的预算。 7.1.2.5 财务部。履行成本管理办公室职责；负责编制资金成本费用预算。 7.1.3 成本控制中心（财务部）根据各业务部门提交《项目成本费用预算表》（附件一）及预算编制说明，编制汇总项目成本费用预算，并上报公司管理层办公会审批。 7.1.4 成本控制中心（财务部）根据汇总《项目成本费用预算表》及各业务部门的成本管理范围，明确成本控制责任。 7.2 编制预算成本依据 7.2.1 公司审议通过的项目可行性研究报告及产品定位书为项目预算成本编制的基础依据。 7.2.2 项目规划图纸和施工图为项目预算成本编制的工程量计算依据。 7.2.3 结合项目定位，项目预算成本按以下依据进行编制： 7.2.3.1. 已签订合同的，按照合同价款或有确凿理由的预估结算价执行； 7.2.3.2 有明确文件规定或行业指导性的收费项目，须参照公司或其他公司同区项目的实际缴费标准进行编制，不得突破规定的或指导上限； 7.2.3.3 未签订合同或开口合同，且无政府及行业明确指导标准的，如建筑安装费、配套设施费等等，根据项目定位和市场行情，参照公司或其他公司同区域、定位相近的项目进行编制。 7.3 动态成本的管理 7.3.1 预算成本批准后，成本控制中心（财务部）按照各业务部门分管内容及预算成本分解情况，下达预算（目标）成本控制责任范围，各业务部门收到预算（目标）成本控制责任范围后，应按照进度、责任人进行层层分解落实，并报成本控制中心（财务部）备案。 7.3.