市场化是国有物业管理企业的发展方向——浅析物业管理市场化的思路与方法沈阳房产实业有限公司0jghqmpf.docVIP

PAGE 物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料 市场化是国有物业管理企业的发展方向 ——浅析物业管理市场化的思路与方法 沈阳房产实业有限公司 随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，传统的房屋管理方式已不适应市场发展的需要，物业管理作为朝阳产业受到社会各界的广泛关注，迅速地进入了一个蓬勃发展的新时期。物业管理行业的出现和发展，对于改善居民生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极作用。然而，经过多年的发展，我国的物业管理仍处于起步阶段，物业管理在房地产业中仍属薄弱环节，特别需要指出的是大多国有物业管理企业仍存在着机制相对落后，还带有计划经济的色彩；体制不活，对市场的适应性不强；资产关系不清，行政干预过多；在利益分配上，平均主义、吃大锅饭的现象还时有发生，干部和员工队伍庞大，人员成本较高，企业包袱沉重等诸多问题，严重抑制了企业参与市场竞争的活力，阻碍了企业的发展。为此，在国有物业管理企业全面进入市场经济的今天，如何面对发展中的一系列问题，值得我们进一步研究和探讨。下面，就今后国有物业管理企业的发展方向，谈一点思路与方法，供大家商榷。 一、国有物业管理企业现状的分析 1、产权不清，机制不顺。大多国有物业管理企业是由房管部门投资设立，类似于房管部门或开发企业的一个售后服务单位，名义上是独立核算企业，但人、财、物均由上级部门控制，物业管理经营者主要对上级部门负责。由于经营机制不灵活，观念陈旧，经营者的积极性不高，职工吃大锅饭，市场化运作的步伐较慢。 2、资产不多，增值潜力不大。国有物业管理企业不同于工业企业有成套的设备、厂房，有成熟的产品；也不同于一般的商业企业，有相对充沛的资金可供周转，有进销差价可供赚取。而物业管理企业提供的是服务，一般没有较多资产，由于可供变现的优质资产不多，而只靠有限的物业管理服务收费，难以形成更多的积累，因此，企业的增值潜力不大。 3、员工的整体素质不高。由于国有企业机制不顺，企业需要的人才难以引进，现有的员工由上级主管部门安置下来，企业只能被动接受，人员相对老化。许多员工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营理念，无法满足物业管理行业日益发展的需要。国企的员工没有意识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、保安、绿化、养护，而是要与住户共同营造完美、温馨、文明的现代生活氛围。 国有物业管理企业存在诸多问题是现实的，但是，这些问题通过不断改革和发展是完全可以解决的，是可以赶上并超越世界先进物业管理水平的。与此同时，我们在借鉴国外先进经验的基础上，更重要的是结合自己的实际，有所创新。因为，只有创新，才能有更快的发展。从而，我们深刻的认识到国有物业管理企业应该向市场化的方向发展。 二、物业管理市场化的定义与思路 市场，是指商品买卖的地方。按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解，市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所，更重要的是，它包括一定经济范围内的商品交换的活动。因此，物业是市场中的一部分。物业管理在市场中，是有偿出售智力和劳动力的服务性行业，所出售的是无形的产品，其核心是服务。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域，便成为了商品。所谓物业管理市场，是指出售和购买以物业为对象的管理服务，这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和，便构成了物业管理市场。具体地说，就是把物业管理服务纳入整个经济活动中，使其流通、交换，使物业管理服务应用到生产、生活领域，改善生产与生活环境，提高生产与生活质量，从而，实现其应有的价值。 所以说，物业管理市场化是伴随着物业市场的产生而形成的。物业管理企业就是要通过市场取得物业管理权及其潜在的经营利益。竞争是市场经济活力的源泉，也是把物业管理推向更高境界的重要途径。因此，物业管理企业向市场化的方向发展，必然有利于提高物业管理企业的整体水平，有利于同国际物业管理市场接轨和融合。 三、物业管理市场化的条件和步骤 1、深化国有物业管理企业改革，进一步探索公有制特别是国有制的多种有效形式，大力推进企业的体制、技术和管理创新。党的十六届三中全会提出，“除极少数必须由国家独资经营的企业外，积极推行股份制，发展混合所有制经济。”物业管理属于第三产业中的服务业，应该坚决执行这一决定，这就是走市场化，这就是体制上的创新。我们物业管理企业当中，有相当一部分属于国家独资或“一股独大”的企业，其国有企业存在的弊端很难根除，严重影响企业发展。对照世界先进物业管理模式，我们在专业化、规范化方面的差距虽大，但追赶并不困难。我们国有物业管理企业的体制改革如不加快，在市场化方面的差距将会越来越大，就不能尽快成为市场竞争中的主体，将很难与世界一流物业企业同步。 2